ArtikelbildHausver­waltung kündigen

Haben Sie als Eigen­tümer einer Immobilie eine Hausver­waltung einge­setzt, wird zumeist ein Vertrags­ver­hältnis von mehreren Monaten oder Jahren einge­gangen. Sind Sie mit Ihrer Verwaltung innerhalb der Vertrags­laufzeit dann nicht zufrieden, können Sie das Verwal­tungs­ver­hältnis auch vor Vertragsende aufkün­digen. Aller­dings müssen sowohl bei der WEG-Verwaltung als auch bei der Mietver­waltung bestimmte Voraus­set­zungen erfüllt sein, um sich vorzeitig vom jewei­ligen Verwalter ohne unnötige Rechts­strei­tig­keiten trennen zu können.

Nur die fristlose Kündigung wird bei Nachzahlung unwirksam

Wer seine Miete mindestens zweimal schuldig geblieben ist, schafft damit eine recht­liche Grundlage für eine fristlose Kündigung durch den Vermieter nach § 543 Absatz 1 Nr. 3 BGB. Der Zahlungs­rück­stand gilt als wichtiger Grund für eine außer­or­dent­liche fristlose Kündigung.

Mietern bleibt aller­dings die Möglichkeit, der frist­losen Kündigung durch eine Nachzahlung der geschul­deten Beträge rechts­wirksam entge­gen­zu­treten. So hat es der Gesetz­geber in § 569 Absatz 3 Nr. 2 BGB festgelegt. Viele Vermieter nutzen deshalb als Absicherung neben der frist­losen Kündigung eine ordent­liche Kündigung.

Bei zwei Fällen in Berlin hatten die Vermieter neben der frist­losen Kündigung auch noch eine ordent­liche Kündigung ausge­sprochen. Die Mieter bezahlten die Miete nach und machten damit nach Auffassung des Landge­richts Berlin nicht nur die fristlose, sondern auch die ordent­liche Kündigung unwirksam. Eine Kombi­nation beider Arten der Kündigung sei nicht möglich. Dieser Auffassung wider­sprach der BGH und hob damit die Entschei­dungen des Landge­richts wieder auf.

WEG-Hausver­waltung kündigen: Diese Voraus­set­zungen müssen für eine Trennung erfüllt sein

Um Ihrer Hausver­waltung trotz laufenden Vertrags zu kündigen, müssen Sie ihn aus recht­licher Sicht abrufen. Hierzu ist immer ein Beschluss der Wohnungs­ei­gen­tü­mer­ver­sammlung erfor­derlich. Den gesetz­lichen Rahmen bildet dabei der § 26 Abs. 1 WEG (Wohnungs­ei­gen­tü­mer­gesetz); dies stellt quasi den Gegenpart zur Bestellung der Hausver­waltung durch den entspre­chenden Beschluss der Wohnungs­ei­gen­tü­mer­ver­sammlung dar.

Wenn Sie die Hausver­waltung kündigen bzw. den Hausver­walter abbestellen, endet dann die organ­schaft­liche Bestellung des Verwalters. Dabei ist es nicht zwingend notwendig, dass der Verwalter bei seiner Abberufung zugegen ist. Der von der Wohnungs­ei­gen­tü­mer­schaft beschlossene Abberu­fungs­be­schluss ist auch dann wirksam, wenn er schriftlich zugestellt wird. Aller­dings berührt der Abberu­fungs­be­schluss dabei nicht den bestehenden Verwal­tungs­vertrag. Denn dieser kann erst durch die Kündigung orfnungs­gemäß beendet werden.

Der Verwal­ter­vertrag gibt Aufschluss über Ihre Möglich­keiten

Die Bestellung eines Verwalters ist zulässig für die Dauer von maximal fünf Jahren; in bestimmten Fällen auch nur drei Jahre. Die Verwal­ter­tä­tigkeit endet immer automa­tisch nach Ablauf der Bestellung. In der Praxis endet der Verwal­ter­vertrag oftmals gleich­zeitig mit der Bestellung. Aller­dings kann er sich auch verlängern, wenn der Vertrag nicht gekündigt wird. Möglich ist es zudem, dass die Dauer des Verwal­ter­ver­trages und der Zeitraum der eigent­lichen Bestellung nicht zusam­men­fallen. In einem solchen Fall ist der Vertrag mit Ablauf der Bestellung als Verwalter zum nächst­mög­lichen Zeitpunkt kündbar.

Möchten Sie den jewei­ligen Verwalter schon vor dem vertraglich fixierten Ablauf seiner Bestellung die Hausver­waltung kündigen, sollten Sie den Verwal­ter­vertrag sowie die jeweilige Teilungs­er­klärung seitens der Eigen­tü­mer­schaft genau inspi­zieren. Wichtig ist dabei die Frage, ob die Abberufung immer nur aus wichtigem Grund erfolgen darf. Ist dieser Passus Bestandteil des Vertrages, können Sie einen Verwalter nicht einfach jederzeit abrufen.

Außer­plan­mäßig Hausver­waltung kündigen: Es müssen wichtige Gründe vorliegen

Um bereits vor Ablauf der Bestellung der Hausver­waltung kündigen zu können, muss ein wichtiger Grund vorliegen. Auf Basis der gesetz­lichen Regelungen in Deutschland handelt es sich immer dann um einen wichtigen Grund, wenn den Wohnungs­ei­gen­tümern eine weitere Zusam­men­arbeit - immer unter Berück­sich­tigung aller Umstände - nicht mehr zumutbar ist. Gerade ein zerstörtes Vertrau­ens­ver­hältnis gilt hierbei als wichtiger Grund. Dies hat der Bundes­ge­richtshof (BGH) mit seinem Beschluss vom 20. Juni 2002 bestätigt (Az.: V ZB 39/01). Ein typisches Beispiel für das Vorliegen von wichtigen Gründen findet sich zum Beispiel im § 26 Abs. 1 Satz 4 WEG; hierbei geht es um die fehlende Führung der jewei­ligen Beschluss-Sammlung

Weitere wichtige Gründe liegen vor, wenn …

  • keine Trennung zwischen eigenem Vermögen und Gemein­schafts­ver­mögen erfolgt.
  • Jahres­ab­rech­nungen fehlen bzw. nicht erstellt wurden.
  • über einen längeren Zeitraum das Durch­führen der Eigen­tü­mer­ver­sammlung oder auch von deren Beschlüssen verweigert wird.
  • die Verwalter Gemein­schafts­gelder unter­schlägt oder verun­treut.
  • es zu einer Vorteils­nahme bei Auftrags­ver­gaben gekommen ist.
  • wenn der Verwalter zahlungs­un­fähig ist oder Insolvenz beantragen muss.

Ohne einen wichtigen Grund müssen Sie mit einer Abmahnung vorlieb nehmen.

Kündigung des Verwalters - Gewichtige Gründe

Bereits an dieser Auswahl an Gründen wird deutlich, dass Sie Ihre Hausver­waltung nur kündigen können, wenn der Grund auch tatsächlich ein erheb­liches Gewicht aufweist. Werden dem Verwalter dagegen eher kleinere Verstöße gegen seine Pflichten oder Animo­si­täten vorge­worfen, ist dies zwar ein Grund für eine Abmahnung, aber nicht für eine außer­or­dent­liche Kündigung. Die Abbestellung des Verwalters aus wichtigem Grund muss dabei immer innerhalb der Zeit reali­siert werden, die für das Einbe­rufen der jewei­ligen Wohnungs­ei­gen­tü­mer­ver­sammlung zuzüglich der letzt­end­lichen Beschluss­fassung erfor­derlich ist. Das Bayerische Oberste Landge­richt (BayObLG) hat in seinem Beschluss vom 17.01.2000 diesbe­züglich eine Zeit von maximal zwei Monaten festgelegt (Az.: 2Z BR 120/99).

Liegt ein triff­tiger bzw. wichtiger Grund vor, um die Hausver­waltung kündigen zu können, müssen Sie dabei wie folgt vorgehen:

  • Zuerst muss eine Wohnungs­ei­gen­tü­mer­ver­sammlung einbe­rufen werden, da für die Abbestellung des Verwalters immer ein Mehrheits­be­schluss erfor­derlich ist.
  • Dabei muss mindestens einer der Wohnungs­ei­gen­tümer recht­zeitig beim Verwalter beantragen, dass das Abberufen der Hausver­waltung in der Tages­ordnung als TOP (Tages­ord­nungs­punkt) geführt wird. Sollte sich der Verwalter weigern, kann die Aufnahme des Tages­ord­nungs­punktes auch einge­klagt werden. Bei nachge­wie­sener Dring­lichkeit kann zudem eine Einst­weilige Verfügung beantragt werden.
  • Wichtig ist hier, dass sich bereits im Vorfeld mehrere Eigen­tümer zusam­men­schließen, um gemeinsam einen schrift­lichen Antrag auf eine außer­or­dent­liche Wohnungs­ei­gen­tü­mer­ver­sammlung zu stellen. Mindestens ein Viertel der Wohnungs­ei­gen­tümer sind für dieses Vorhaben nötig (§ 24 Abs. 2 WEG). Außerdem müssen die Gründe zwingend angegeben werden.

Hausver­waltung kündigen: Auch Gerichte können die Abberufung eines Verwalters direkt anordnen

Lehnt die Wohnungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft jedoch die Abberufung des Verwalters ab, besteht immer noch die Möglichkeit, diesen Negativ­be­schluss innerhalb eines Zeitraums von einem Monat gerichtlich anzufechten. Können Sie dabei einen wichtigen Grund für die Kündigung bzw. für das Abbestellen des Verwalters nachweisen, kann die Abberufung auch vom Gericht selber angeordnet werden. Denn jeder einzelne Wohnungs­ei­gen­tümer hat einen Anspruch auf einen tauglichen Verwalter (§ 24 Abs. 4 WEG). Genau diesen Anspruch können Sie dann auch gerichtlich durch­setzen. Dies funktio­niert in der Regel mittels einer einst­wei­ligen Verfügung (Urteil vom 10. Juni 2011BGH, Az.: V ZR 146/10). Aller­dings muss dabei nachge­wiesen werden, dass die vorherige Wohnungs­ei­gen­tü­mer­ver­sammlung-Einbe­rufung entweder nicht zumutbar war oder aber der Versuch eines Mehrheits­be­schlusses gescheitert ist.

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