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Wenn Sie Vermieter sind und Ihre Mietwohnung künftig selbst nutzen– oder nahen Verwandten zur Verfügung stellen – möchten, dann wird es Zeit für eine Eigen­be­darfs­kün­digung. Da es hier extrem viele verschiedene Fälle, Stolper­fallen und Voraus­set­zungen gibt, finden Sie im folgenden Artikel die wichtigsten Infor­ma­tionen zur Mietver­trags­kün­digung wegen Eigen­be­darfs.

Es gilt die gesetz­liche Kündi­gungs­frist.

Ist der Eigen­bedarf nicht ausrei­chend begründet oder vorge­täuscht, droht Schadens­ersatz.

Wer darf die Wohnung nach einer Eigen­be­darfs­kün­digung nutzen?

  • Der Vermieter selbst
  • Seine Kinder
  • Seine Enkel
  • Seine Eltern
  • Seine Großeltern
  • Kinder des Lebens­partners
  • Pflege­per­sonal etc.

Weitere Voraus­set­zungen für eine gültige Eigen­be­darfs­kün­digung:

  • Sie dürfen nicht schon bei Vertrags­ab­schluss gewusst haben, dass Eigen­bedarf fällig wird – außer, Sie weisen den Mieter darauf hin.
  • Der Eigen­bedarf muss gesichert sein. Auf Verdacht kündigen ist ungültig.
  • Es gilt die gesetzlich gestaf­felte Kündi­gungs­frist zwischen drei und sechs Monaten, die Kündigung muss bis zum dritten Werktag eines Monats zugestellt werden.

KURZ ZUSAMMENGEFASST

Als Eigen­bedarf gilt, wenn Sie, nahe Famili­en­an­ge­hörige oder Mitglieder Ihres Haushalts die Immobilie nutzen möchten.

Sonder­fälle

Zusätzlich gibt es einige Sonder­fälle, die eine Eigen­be­darfs­kün­digung ausschließen oder ermög­lichen.
Wird ein Mietshaus in Eigen­tums­woh­nungen umgewandelt und die Wohnung war bereits vor der Umwandlung vermietet, darf der neue Eigen­tümer nicht sofort auf Eigen­bedarf kündigen. Es gilt hier in der Regel eine Sperr­frist von drei bis zehn Jahren.
Wenn die Kündigung nicht zumutbar ist (etwa, da der Mieter aus Gesund­heits- und Alters­gründen kein ebenso geeig­netes Objekt finden kann), ist es möglich, dass Sie mit der Kündigung nicht weiter­kommen. Dies nennt sich „beson­derer Härtefall“.
Möchten Sie die Immobilie ausschließlich zu gewerb­lichen Zwecken nutzen, ist eine Eigen­be­darfs­kün­digung ungültig.
Bei Schwan­ger­schaft einer Mieterin kann sich zumindest die Räumungs­frist verzögern. Wohnen Sie in einem Zweifa­mi­li­enhaus, dessen zweite Einheit Sie vermieten, müssen Sie unter Umständen nicht einmal Eigen­bedarf geltend machen. Sie können dann ohne nähere Angabe von Gründen kündigen, müssen aller­dings auf die gesetz­liche Kündi­gungs­frist drei Monate drauf­rechnen.
Eine Eigen­be­darfs­kün­digung dürfen Sie auch dann aussprechen, wenn Sie die Wohnung aus nachvoll­zieh­baren Gründen als Zweit­wohnung nutzen möchten.

Korrektes Kündi­gungs­schreiben bei Eigen­bedarf:

Wie bei den anderen Kündi­gungen auch, sollten Sie unbedingt auf eine korrekte Form beim Kündi­gungs­schreiben achten, damit dieses nicht ungültig wird.
Folgende Punkte gehören zusätzlich in eine Eigen­be­darfs­kün­digung:

  • Hinweis, dass wegen Eigen­be­darfs gekündigt wird
  • Korrekte Angabe, für wen die Wohnung benötigt wird: Namen, Art des Verwandt­schafts­ver­hält­nisses oder Umstände der persön­lichen Verbun­denheit
  • genaue Gründe, warum die Person die Wohnung benötigt (etwa Arbeits­platz­wechsel, Pflege, Trennung)
  • Hinweis auf das gesetz­liche Wider­spruchs­recht des Mieters gem. § 574 BGB mit Frist­setzung
  • Wenn möglich, dem Mieter eine Alter­na­tiv­wohnung anbieten, dann müssen Sie auch anführen, warum Sie selbst diese Wohnung nicht nutzen können
  • Versand als Einschreiben oder Übergabe mit Zeugen und Quittierung

Wenn der Mieter wider­spricht

Legt Ihr Mieter tatsächlich Wider­spruch ein oder fechtet die Kündigung an, wird es kompli­ziert. Ist die Kündigung aus irgend­einem Grund unwirksam, muss der Mieter noch nicht einmal wider­sprechen. Dies kann etwa der Fall sein, wenn eine korrekte Begründung fehlt. Dann macht auch eine Räumungs­klage keinen Sinn. Statt­dessen müssen Sie eine erneute, korrekte Kündigung aussprechen. Unter Umständen schiebt sich dann natürlich die Kündi­gungs­frist hinaus.
Wider­spricht der Mieter Ihrer Kündigung, lohnt es sich, zunächst das Gespräch zu suchen. Bevor es zu einem langwie­rigen Gerichts­prozess kommt, kann man unter Umständen eine Zustimmung erzielen, wenn man sich gütlich einigt. Oft hilft es schon, den Mietern mit der Räumungs­frist entgegen zu kommen. Dies sollte geschehen, wenn der Bedarf erkannt wird und bevor die Kündigung zugestellt wird.