ArtikelbildRauch­mel­derpflicht: Wer instal­liert und wartet die Lebens­retter?

Die Rauch­mel­derpflicht hat sich inzwi­schen bundesweit durch­ge­setzt. Trotzdem herrscht noch viel Verwirrung, denn jedes Bundesland hat seine eigene Bauordnung. Ein unklarer Punkt lautet: Wer ist für den Einbau und die Wartung von Rauch­meldern zuständig? Dieser Artikel erläutert die Rechtslage.

Fristen der Rauch­mel­derpflicht

Deutsch­lands 16 Bundes­länder sind der Meinung: Rauch­melder retten Leben. Darum hat jedes Bundesland eine Rauch­mel­derpflicht einge­führt. Für Neubauten ist die Regelung einfach: Rauch­melder sind Grund­aus­stattung. Für Altbauten gelten bundes­land­spe­zi­fische Nachrüst­fristen.
Über den Sinn einer Rauch­mel­derpflicht herrscht in Deutschland Konsens. Am gefähr­lichsten bei einem Brand sind die Rauchgase. Kohlen­monoxid, Salzsäure und Zyanid Verbin­dungen gelangen, während Sie schlafen, in Ihre Lungen. Schrillt der hochfre­quente Apparat unter der Decke los, erwachen Sie und schöpfen recht­zeitig frische Luft.

Eigentum verpflichtet

Die Landes­bau­ord­nungen verpflichten in der Mehrzahl den Eigentümer/Vermieter zur Instal­lation von Rauch­meldern. In manchen Bundes­ländern existieren keine Regelungen, wer für die Umsetzung der Rauch­mel­derpflicht zuständig ist. Jedoch setzt sich die Auffassung durch, den Eigentümer/Vermieter für den Einbau verant­wortlich zu machen. Über die Art des einzu­bau­enden Gerätes äußern sich die Landes­bau­ord­nungen nicht.
Sind Sie Eigentümer/Vermieter? - Dann unter­liegen Sie der Rauch­mel­derpflicht. Indem Sie dieser Pflicht Folge leisten, schützen Sie das Leben Ihrer Mieter und Ihr vermie­tetes Eigentum. Umgehen Sie die Rauch­mel­derpflicht, drohen hohe Bußgeld­zah­lungen. Das Bundesland Nieder­sachsen bittet beispiels­weise mit Strafen bis 50.000 Euro zur Kasse.

Wer spielt den Hausmeister?

Wie sieht es mit der Wartung aus? Müssen auch hier die Eigentümer/Vermieter ran? - Die Landes­bau­ord­nungen - es lebe der Födera­lismus! - hegen in diesem Punkt unter­schied­liche Auffas­sungen. Hamburg, das Saarland, Mecklenburg-Vorpommern und weitere Bundes­länder halten den Eigen­tümer für zuständig. Sachsen-Anhalt äußert sich nicht zu diesem Punkt. Die anderen Länder präfe­rieren im Rahmen der Rauch­mel­derpflicht für Wartungs­auf­gaben den Mieter.
Sind Sie Mieter? Dann verpflichtet Sie der Mietvertrag dazu, das Mietobjekt in einem guten Zustand zu halten. Das gilt auch für die Rauch­melder. Der Vermieter kann Ihnen im Mietvertrag die Wartung der Rauch­melder übertragen. Das ist legitim - auch in Bundes­ländern, die den Eigentümer/Vermieter zur Wartung verpflichten.

Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser

Achtung Sekun­där­haftung: Als Vermieter sind Sie in puncto Haftung nicht aus dem Schneider, indem Sie allen Mietern die Rauch­mel­der­wartung per Mietvertrag überant­worten. Haftungsfrei sind Sie erst, wenn Sie einwandfrei nachvoll­ziehbar die Wartungs­fä­higkeit des Mieters sicher stellen. Mit anderen Worten: Sie müssen sich einen persön­lichen Eindruck verschaffen, ob der Mieter physisch und psychisch in der Lage ist, die instal­lierten Rauch­melder zu warten. Die Einweisung in die Rauch­mel­der­wartung gehört ebenfalls zu Ihren Aufgaben. Dazu zählt auch die Übergabe von Nutzer­bro­schüren. Im Zweifelsfall kommen nach einem Schaden Haftungs­an­sprüche auf Sie zu, obgleich Sie der Rauch­mel­derpflicht nachge­kommen sind.
Eigen­tümer mit großem vermie­teten Immobi­li­en­besitz und wohnungs­wirt­schaft­liche Unter­nehmen übertragen die Aufgaben aus der Rauch­mel­derpflicht an profes­sio­nelle Instal­la­tions-/Wartungs­firmen. Damit sparen sie viel Zeit und befinden sie sich rechtlich auf der sicheren Seite. Wenn Sie Ihrer Rauch­mel­derpflicht noch nachkommen müssen, aber vor großen Inves­ti­tionen zurück­schrecken, besteht eine Miet-Option. Für einen kleinen Monats­beitrag bringen die Instal­la­tions-/Wartungs­firmen neuste Technik an und kümmern sich turnus­gemäß um die Kontrollen und Instand­set­zungen.

Wer soll das bezahlen?

Und wer zahlt das alles? Erst einmal der Eigen­tümer. Aller­dings können Anschaf­fungs- und Wartungs­kosten auf die Mieter umgelegt werden. Die Anschaffung der Geräte im Rahmen der Rauch­mel­derpflicht gilt als Moder­ni­sie­rungs­maß­nahme. Es ist erlaubt, maximal acht Prozent der tatsäch­lichen Aufwands­kosten in die Jahres­kalt­miete einfließen zu lassen. Die Wartungs­kosten fallen bei der Jahres­ne­ben­kos­ten­ab­rechnung unter den Posten Betriebs­kosten. Für die Umlage von Gerätemieten existiert noch kein allge­mein­gül­tiges Rechts­urteil.