den richtigen Mieter aussuchen

Seit das Bestel­ler­prinzip gilt, versuchen viele Vermieter erst einmal, privat Mieter für ihre Immobilie zu finden – vielleicht betrifft das auch Sie. Dabei lauern aber leider auch einige Fallstricke, die Sie im schlimmsten Fall viel Geld kosten können. Heute lesen Sie deshalb, wie Sie fünf der schlimmsten Vermieter-Fehler vermeiden können.

1. Zu viel oder zu wenig Miete verlangen

Wenn Sie eine Mietwohnung als Alters­vor­sorge oder Quelle für Neben­ein­künfte erwerben, stellt sich zunächst einmal die Frage nach der Miete. Wie hoch ist ein angemes­sener Preis? „Das Problem ist, dass man sich nicht einfach am Quadrat­me­ter­preis der Nachbarn oder gar des Viertels orien­tieren kann“, so Carsten Frick, Geschäfts­führer der Mein Makler GmbH. „Denn jede Immobilie ist indivi­duell zu sehen, und viele Faktoren spielen eine Rolle beim Mietpreis.“ Diese sind beispiels­weise die Ausstattung und die Energie­ver­brauchs­werte. Aber nur mit einge­hender Markt­kenntnis lässt sich daraus zuver­lässig der richtige Preis ermitteln. Denn liegt er zu hoch, drohen Verluste durch Leerstand; liegt er zu niedrig, verschenken Sie jahrelang Geld. Dabei sollten Sie immer darauf achten, dass nach Abzug aller nicht umlage­fä­higer Kosten (etwa Instand­hal­tungs­rücklage) ein realer Gewinn auf Ihrem Konto bleibt.

2. In der Anzeige unvoll­ständige Angaben machen

Es gibt Angaben, die sind in der Anzeige lediglich wichtig, um die richtigen Mieter anzusprechen (dazu später mehr), etwa die Angabe des Stock­werks. Andere hingegen können zu hohen Folge­kosten führen, wenn sie vergessen oder nicht korrekt angegeben werden. Dazu zählen die Daten des Energie-Ausweises. Hier sind wichtig: Energie­träger (z.B. Öl, Gas, …), Energie­kennwert, Art des Ausweises (Bedarf oder Verbrauch) sowie das Baujahr des Gebäudes. Fehlen diese Angaben in der Anzeige, so ist das eine Ordnungs­wid­rigkeit, die mit bis zu 15.000 Euro Strafe geahndet werden kann! Außerdem können von Wettbe­werbern Abmah­nungen versendet werden. Auch bei der Wohnfläche sollten Sie größte Genau­igkeit walten lassen. Es bietet sich an, diese auf jeden Fall vom Experten nachmessen und berechnen zu lassen.

3. Nicht die richtigen Mieter aussuchen

Wie jeder Vermieter haben vielleicht auch Sie Präfe­renzen, wen Sie gerne in Ihrer Wohnung sehen möchten. Der Klassiker: Doppel­ver­diener ohne Kinder und Haustiere. Dabei sollten Sie sich aber nicht ausschließlich auf Ihr Gefühl und Sympathie verlassen wenn Sie einen Mieter aussuchen, sondern auch andere Faktoren mit einbe­ziehen. Der wichtigste: Passen die Mieter zur Wohnung? Denn wenn Sie ein ständiges, teures Kommen und Gehen in Ihrem Objekt vermeiden möchten, sollte eine langfristige Nutzbarkeit genau bedacht werden. So sollten Sie vielleicht nicht unbedingt eine Dreizim­mer­wohnung an ein Paar vermieten, bei welchem gerade das zweite Baby unterwegs ist, oder eine Wohnung im vierten Stock ohne Aufzug an eine 70-jährige Person.

Außerdem ist zu bedenken, ob die Mieter auch harmo­nisch in die Hausge­mein­schaft passen. Interne Strei­tig­keiten und eventuell sogar Mietmin­derung können sonst die Folge sein. Einer der wichtigsten Punkte ist natürlich, ob sich die Mieter Ihre Wohnung auch langfristig leisten können. Daher führt kein Weg an einer ausführ­lichen Bonitäts­prüfung vorbei. Bedenken Sie auch, dass jederzeit jemand arbeitslos werden oder auf andere Weise finan­ziell einge­schränkt werden kann. Die Miete sollte daher 30 % des Famili­en­ein­kommens nicht überschreiten.

4. Fehler im Mietvertrag

Als privater Vermieter sollten Sie keines­falls einen Mietvertrag selber aufsetzen – auch, wenn Sie dafür diverse Vorlagen zurate ziehen. Das Problem ist hier oft, dass Ihre Regelungen selbst­ver­ständlich indivi­duell sind. Sobald die Vorlage (auch, wenn sie aus seriöser Quelle stammt) abgeändert wird, entstehen oft recht­liche Lücken, die Sie teuer zu stehen kommen können.

schlechter Mietvertrag
Etwas überspitzt - aber so sollte Ihr Mietvertrag besser nicht aussehen.

Ein weiteres Problem: „Wer im Internet nach Vorlagen sucht, findet an promi­nenter Stelle solche von Verbänden, die sich für Mieter­in­ter­essen stark machen. Das ist natürlich nicht im Sinne eines Vermieters, der auf Einkünfte angewiesen ist“, erklärt Carsten Frick. Für eine wirklich seriöse Vorlage sollten Sie daher einplanen, etwas Geld auszu­geben.

5. Fehler im Überga­be­pro­tokoll – oder gar keins zu erstellen

Das Überga­be­pro­tokoll einer Wohnung dient als Grundlage für alle späteren Strei­tig­keiten. Somit gibt es Ihnen als Vermieter unersetz­liche juris­tische Sicherheit – wenn es korrekt erstellt wird. Dabei sollten Sie sowohl bei der Abnahme Ihrer Wohnung vom Ex-Mieter als auch bei der Übergabe an den neuen Mieter ein Protokoll unter Zeugen anfer­tigen und sich unter­zeichnen lassen. Hinein gehören jegliche festge­stellten Mängel, die aktuellen Zähler­stände und am besten eine ausführ­liche Fotodo­ku­men­tation. Durch seine Unter­schrift unter dem Protokoll akzep­tiert der Mieter die festge­stellten Bedin­gungen. Gleich­zeitig haftet er aber etwa nach dem Auszug nur für Schäden, die auch proto­kol­liert wurden.

FAZIT

Diese fünf Fehler gehören zu den häufigsten, die im Alltag bei der Mieter­suche auftreten – und leider auch zu den teuersten. Wer sich unsicher ist, wie er am besten vorgeht, sollte lieber einen Fachmann zurate ziehen. Das kann etwa ein Fachanwalt für Mietrecht sein. Ein Makler hat hier jedoch den Vorteil, dass er Ihnen bei allen Themen gleicher­maßen helfen kann.