6 häufige Fehler beim Immobilien-Kauf

Vor dem Hauskauf nicht gewis­senhaft besichtigt

Dieser Fehler ist besonders unter Kapital­an­legern verbreitet. Sie kaufen gerne in anderen Städten oder sogar Ländern und verlassen sich dabei auf die Unter­lagen und das Exposé. Aber nichts ersetzt einen persön­lichen Blick in die Immobilie, denn selbst mit Verkehrs­wert­gut­achten kann geschummelt werden. Und auch eine „einfache” Besich­tigung alleine ist riskant: Wenn Sie sich nicht wirklich gut auskennen, werden Sie bei Altbauten die Bausub­stanz kaum korrekt einschätzen können. Dabei lauern hier hohe Kosten. Kaufen Sie deshalb nie ohne Begehung mit dem Gutachter – es sei denn, Sie sind selbst vom Fach.

Zu schnell entscheiden beim Haus Kaufen 

Zinsen auf Rekordtief, mit Aussicht auf einen möglichen Anstieg. Immobi­li­en­an­gebot knapp. Das führt leider bei vielen Menschen, die jetzt ein Haus kaufen möchten, zu einem Schnell­schuss. Oft haben sie sich schon mehrere passende Objekte angesehen, sind aber aufgrund der großen „Konkurrenz“ nicht zum Zug gekommen. In einer solchen Situation werden viele Menschen zu unkri­tisch und machen Abstriche an der falschen Stelle, die sie später bereuen.

Unser Tipp deshalb: Erweitern Sie ruhig Ihre Suchkri­terien und seien Sie nicht überkri­tisch – doch bleiben Sie kritisch! Es hilft, wenn Sie sich eine feste Liste machen, wo Sie zu Abstrichen bereit sind. Beim einen oder anderen mag das vielleicht die Lage, der Stadtteil sein – oder der Preis, den Sie bereit sind, zu zahlen. Listen Sie auch Kriterien auf, wo Sie keine Kompro­misse machen möchten – etwa die Zimmer­anzahl, für Ihre Kinder oder das Home Office. Diese Liste sollten Sie nach der Besich­tigung auch konsul­tieren, bevor Sie eine Entscheidung fällen.

Dokumente beim Haus kaufen nicht genug geprüft

Ein Problem für Privat­per­sonen, die ein Haus kaufen: Es fehlt leider ein wenig an Fachwissen, um die Unter­lagen einer Immobilie auf Herz und Nieren zu durch­leuchten. Denn hier lauert so mancher Teufel im Detail! Sehr wichtig sind beispielsweise:

• Das Grundbuch: Sind hier eventuell Lasten einge­tragen? Oder gibt es andere Fallstricke, die zu Wertverlust führen, wie Grunddienstbarkeiten?
• Die Flurkarte: Ist die Grund­stücks­grenze korrekt angegeben/eingezäunt? Stimmt die Größe des Grund­stücks mit den Angaben überein?
• Die Mikrolage/Bebauungsplan: Gibt es Bauvor­haben in der Nachbar­schaft? Was könnte hier entstehen? Wird die schöne Lage bald durch ein Hochhaus verbaut? Gibt es Nachbar­schafts­rechte, die Ihr eigenes Bauvor­haben behindern? Oder kommen vielleicht bald größere Straßen­bau­kosten auf Sie zu?
• Die Bewertung: Ist der Kaufpreis der Immobilie angemessen für deren Lage, Größe und Zustand?
• Die Proto­kolle der Eigen­tü­mer­ver­samm­lungen der letzten Jahre: Dies gilt natürlich nur für Eigen­tums­woh­nungen. Hier finden Sie sehr wichtige Infor­ma­tionen, etwa zu anste­henden Maßnahmen, Problemen und Beson­der­heiten im Haus.
• Details zu den Rücklagen: Wie hoch ist die Rücklage in der WEG? Wieviel zahlen Sie dafür monatlich? Können damit eventuell anste­hende Maßnahmen gedeckt werden?
• Die Teilungs­er­klärung: Gerade diese sollten Sie ebenfalls sehr genau prüfen. Hier erfahren Sie zum Beispiel, wie Garten­teile, Terrassen, Stell­plätze zugeordnet sind und ob für die Garage/den Stell­platz ein persön­liches oder ein dingliches Recht besteht. Bei einem persön­lichen Recht fällt die Garage beim Verkauf der Immobilie an die Eigen­tü­mer­ge­mein­schaft zurück und Sie zahlen eventuell für eine Garage, die Ihnen gar nicht gehört.

Finan­zierung zum Hauskauf nicht gut kalkuliert

Wie viele Immobi­li­en­käufer sind vielleicht auch Sie auf der Suche nach dem günstigsten Kredit, wenn Sie ein Haus kaufen. Wir alle wissen schließlich, dass die Zinsen rekord­ver­dächtig niedrig sind. Verstärkt wird dieser Eindruck durch die attrak­tiven „Schau­fens­ter­zinsen“, mit denen viele Banken derzeit werben. Doch diese sind am Ende nur für die wenigsten Käufer zu erreichen. Damit es trotzdem nicht zu teuer wird, wählen viele Bankkunden darum eine zu kurze Zinsbindung und eine zu niedrige Tilgungsrate. Doch gerade das ist proble­ma­tisch. Bei den derzei­tigen Kondi­tionen sollten Sie diese so lange wie möglich sichern und auch so viel tilgen, wie es geht. So zahlen Sie im Monat natürlich mehr, sparen am Ende aber tausende Euro. Können Sie nicht mindestens 15-Jahres-Kondi­tionen stemmen, dann sollten Sie sich grund­sätzlich Gedanken machen, ob die gewünschte Immobilie nicht zu teuer für Sie ist.

Fehler bei den Finanzierungsanfragen

Auch heute noch, zu Zeiten des Internets, gibt es Menschen, die den Kredit nur bei ihrer Hausbank anfragen. Dass Sie damit nicht zu den günstigsten Kondi­tionen Ihr Haus kaufen, versteht sich fast von selbst.

Aber auch zu viele Finan­zie­rungs­an­fragen können zum Problem werden. Denn diese werden zwölf Monate in Ihrer Bonitätsakte gespei­chert. Bei mehreren Einträgen kann es dann passieren, dass die Banken annehmen, dass Sie von den anderen Banken bereits abgelehnt wurden und daher wohl kein zuver­läs­siger Kredit­nehmer sind. Damit sinkt Ihr Rating und Sie erhalten schlechtere Kondi­tionen. Somit zahlen Sie mehr für Ihren Kredit. Sie brauchen sich aber keine Sorgen machen, wenn Sie lediglich Kondi­tionen anfragen. Das ist noch keine Kredit­an­frage und wird nicht abgespei­chert. Am einfachsten ist es, wenn Sie zu einem seriösen unabhän­gigen Berater gehen. Dort erfahren Sie zahlreiche Kondi­tionen auf einmal und können sich aus dieser Übersicht ohne Risiko das günstigste Angebot für Ihren Hauskauf aussuchen.

Kosten rund um den Hauskauf unterschätzt

Bei einem Immobi­li­enkauf kommen auch hohe Kaufne­ben­kosten auf Sie zu. Der größte Posten ist in der Regel die Grund­steuer, dazu kommen Kosten für den Makler, über den Sie das Haus kaufen, sowie für den Notar etc. Doch viele Menschen unter­schätzen völlig die weiteren Kosten, die mit dem Hauskauf anfallen: etwa für Möblierung, Garten, Werkzeug und Geräte… Auch kleinere Repara­turen wollen außerdem kalku­liert werden. Dazu kommen Neben- und Betriebs­kosten, die um einiges höher sind als bei einer Mietwoh­nungen: Grund­steuer, Versi­che­rungen etc. Deshalb sollten Sie auf keinen Fall Ihre Reserven mit dem Kauf komplett aufbrauchen.