Bauspar­vertrag ja oder nein?

Wofür darf der Bauspar­vertrag genutzt werden?

In der Regel nur für Wohnzwecke, das heißt: Grund­stückskauf, Hauskauf, Moder­ni­sierung Ihrer Immobilie, aber auch, um eine Anschluss­fi­nan­zierung zu sichern.

Wie funktio­niert ein Bausparvertrag?

Beim Bauspar­vertrag verpflichtet sich der Anleger, regel­mäßig Geld einzu­zahlen. Dieses Geld, plus die erwirt­schaf­teten Zinsen, können später für einen Immobi­li­en­kredit genutzt werden. Der Bauspar­vertrag legt dafür fest, wie lange die Anspar­phase ist, wieviel Geld mindestens angespart werden soll, wie lange die Tilgungszeit ist, wie lange der Vertrag selbst läuft und wie hoch die Bauspar­summe ist. In der Regel fällt außerdem eine Abschluss­gebühr an, die ebenfalls im Vertrag fixiert wird.

Wie laufen die Phasen des Bauspar­ver­trags ab?

Ein Bauspar­vertrag durch­läuft immer drei Phasen: Anspar­phase, Zutei­lungs­phase und Darlehensphase.
Anspar­phase: In dieser Zeit sparen Sie das im Vertrag verein­barte Mindest­gut­haben an – meistens zwischen 25 und 50 Prozent der Bauspar­summe. Dafür zahlen Sie monatlich einen festen Regel­spar­beitrag ein. Größere Summen sind auch möglich.

Zutei­lungs­phase:

Wenn Sie Ihr Mindest­gut­haben einge­zahlt haben und die verein­barte Spardauer erreicht wurde, dauert es nicht mehr lange, und der Bauspar­vertrag ist zutei­lungsreif. Dann können Sie sich ihr Guthaben plus das eigent­liche Immobi­li­en­dar­lehen auszahlen lassen. Mehr dazu unten.

Darle­hens­phase:

Nun wird das Bauspar­dar­lehen getilgt, in der Regel innerhalb von etwa zehn Jahren. Sonder­til­gungen und auch eine vollständige Rückzahlung sind dabei jederzeit möglich – ohne Vorfälligkeitsentschädigung.

Was kostet mich ein Bausparvertrag?

Ein Bauspar­vertrag kostet üblicher­weise eine Abschluss­gebühr in Höhe von einem Prozent der Bauspar­summe. Es können aber auch bis zu 1,6 Prozent sein. In der Regel können Sie entscheiden, ob Sie die Gebühr bei Abschluss direkt zahlen oder sie später verrechnet wird. Wenn Sie das Darlehen nicht nutzen, wird die Abschluss­gebühr meistens erstattet. Die sogenannte Bearbei­tungs­gebühr ist aller­dings laut BGH nicht zulässig. Dafür gibt es jetzt oft ein Agio in Höhe von zwei Prozent der Darlehenssumme.

„Zutei­lungsreif“ – was heißt das eigentlich und wann ist es soweit?

Ein Grund, warum viele Bausparer Probleme bekommen, ist, dass es kein festes Datum gibt, wann genau der Bauspar­vertrag zutei­lungsreif ist – also das Geld ausge­zahlt wird. Dies ist sogar gesetzlich festgelegt. Der Grund: Ebenso wie beim Einzahlen in die Renten­kasse, sind Bausparer eine Solidar­ge­mein­schaft. Wann das Geld ausge­zahlt wird, erschließt sich aus dem aktuellen Spargut­haben. Die Bauspar­kasse weiß aber natürlich nicht im Voraus, wer wann einen Vertrag abschließt und mit welchen Kondi­tionen. Es gibt aber einige feste Bedin­gungen, die entscheiden, ob Ihre Auszahlung möglich ist:

Die Bewer­tungszahl bestimmt die Reihen­folge der Auszahlung innerhalb der Solidar­ge­mein­schaft. Sie entscheidet sich von Bauspar­kasse zu Bausparkasse.

Grund­sätzlich lässt sich sagen: Je mehr Sie in einem kurzen Zeitraum einzahlen und je regel­mä­ßiger Sie einzahlen, desto eher erfolgt Ihre Zuteilung. Benötigen Sie vor Zuteilung Geld, dann können Sie bei Ihrer Bauspar­kasse eine Zwischen­fi­nan­zierung erhalten.

Mein Vertrag ist zutei­lungsreif – was nun?

• Ist es dann so weit und Ihr Bauspar­vertrag ist zutei­lungsreif, können Sie entscheiden, wie Sie weiter vorgehen. Folgende Möglich­keiten bieten sich Ihnen:
• Auf Zuteilung verzichten und auszahlen lassen: Sie erhalten Ihr Spargut­haben plus Zinsen und der Vertrag ist abgeschlossen.
• Auf Zuteilung verzichten und weiter­sparen: Einfach weiter­sparen – diese Möglichkeit nutzen viele Sparer, die vor Jahren gut verzinste Bauspar­ver­träge abgeschlossen haben. Bitte beachten: Wenn Sie auf Zuteilung verzichten, erlischt damit aber der Anspruch auf staat­liche Förderung.
• Zuteilung verschieben: Auf Antrag können Sie Ihre Zuteilung auch verschieben lassen und das Guthaben sowie das Darlehen später in Anspruch nehmen.
• Bauspar­dar­lehen beantragen: Dann erhalten Sie Ihr Spargut­haben für Zinsen. Das zugehörige Darlehen müssen Sie spätestens innerhalb eines Jahres beantragen.

Das Guthaben aus Ihrem Bauspar­vertrag können Sie völlig frei einsetzen. Nehmen Sie aber das zugehörige Darlehen in Anspruch, so muss dieses zu Wohnzwecken einge­setzt werden, so wie jedes Immobiliendarlehen.

Ist eine vorzeitige Auszahlung möglich?

Prinzi­piell ist die vorzeitige Auszahlung Ihres Bauspar­ver­trags möglich. Jedoch gibt es dafür eine Kündi­gungs­frist. Einige Banken zahlen schon vor der Kündi­gungs­frist das Geld aus, jedoch gegen Vorfäl­lig­keits­ent­schä­digung. Dabei wird in der Regel ein Prozent der Bauspar­summe für jeden Monat fällig, den Sie sich früher auszahlen lassen. Das wird schnell teuer. Wenn Sie also vorab Geld benötigen, sollten Sie den Bauspar­vertrag lieber beleihen statt kündigen. Eine Teilaus­zahlung des Bauspar­ver­trags ist nicht möglich, Sie müssen also den gesamten Betrag kündigen. Es gibt zwei Möglich­keiten, dank Bauspar­ver­trags vorab an Geld zu kommen:

• Zwischen­fi­nan­zierung der Bauspar­summe: Dabei schließen Sie eine Zwischen­fi­nan­zierung in Höhe der Bauspar­summe ab. Dieser Kredit wird dann nicht monatlich getilgt, sondern später mit Auszahlung der Bauspar­summe an einem Stück.
• Voraus­dar­lehen: Bei diesem Modell nehmen Sie ein endfäl­liges Darlehen in Höhe der Bauspar­summe auf. Sie erhalten das Geld, zahlen dann monatlich in den Bauspar­vertrag ein und am Ende tilgen Sie mit dem Bauspar­vertrag das Darlehen. Das ist aber sehr teuer, unter anderem, weil Bauspar­ver­träge nur noch sehr niedrige Zinsen erwirt­schaften und das Darlehen zunächst nicht getilgt wird.

Worauf muss ich bei der Wahl des Bauspar­ver­trags achten?

Die Bauspar-Tarife unter­scheiden sich in den Kondi­tionen sehr stark. Um den für Sie besten Tarif auszu­wählen, sollten Sie sich vor Abschluss des Bauspar­ver­trags die folgenden wichtigen Fragen stellen:

• Wieviel soll angespart werden? Üblich sind zwischen 25 und 50 Prozent der Bausparsumme.
• Wieviel Geld möchte ich monatlich einzahlen?
• Wann brauche ich das Geld? Üblich sind Laufzeiten zwischen sieben und 15 Jahren.
• Wie hoch soll die Bauspar­summe sein? In der Regel sind das zwischen 20 und 30 Prozent des gewünschten Darlehens.
  Weitere Punkte, die Sie unbedingt beachten sollten:
• Puffer für die Zuteilung: Da Sie nicht genau voraus­sehen können, wann Ihr Guthaben zutei­lungsreif ist, sollten Sie einen Puffer einplanen.
• Wenn Sie den Bauspar­vertrag für das spätere Darlehen abschließen, sollten Sie sich auf einen niedrigen Anspa­rungsgrad konzen­trieren. Dann erhalten Sie bei geringer Einzahlung viel Darlehen.
• Bauspar­tarif nicht nach niedrigen Darle­hens­zinsen wählen. Je niedriger die Zinsen, desto schneller muss getilgt werden – das wird teuer.
• Wie bei einer Finan­zierung gilt auch hier: Lassen Sie sich die Bauspar­tarife unabhängig vergleichen.
  Wann macht ein Bauspar­vertrag Sinn?

Heutzutage sind die Sparzinsen bei Bauspar­ver­trägen so niedrig, dass sie praktisch nur noch aus takti­schen Gründen abgeschlossen werden. Wann das kann der Fall ist, lesen Sie im Folgenden.

• Wenn Sie sich den Darle­henszins sichern, aber kein Forward-Darlehen abschließen möchten.
• Wenn Sie von staat­licher Förderung profitieren
• Sanierung/Modernisierung: Wenn Sie ein kleineres Immobi­li­en­dar­lehen brauchen. Die meisten Banken schließen keine Immobi­li­en­dar­lehen unter 50.000 Euro ab
• Wenn Sie mit steigenden Zinsen rechnen, denn der Bauspar­vertrag sichert Ihnen die zukünf­tigen Zinsen
• Bis 30.000 Euro: Sie erhalten ein Darlehen ohne Grundschuld
• Ab 30.000 Euro: Sie können ein Nachrang­darlehen abschließen
• Flexible Tilgung ist möglich

Nachteile eines Bausparvertrags:

• Relativ hohe Darlehenszinsen
• Niedrige Gutha­ben­zinsen
• Hohe Abschluss­gebühr
• Zeitpunkt der Zuteilung nicht festgelegt
• Hohe Kosten bei vorzei­tiger Kündigung mit Auszahlung vor der Kündigungsfrist