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Eine Mietpreis­er­höhung über die ortsübliche Vergleichs­miete hinaus ist in der Regel nicht zulässig. Mit dem Index­mietvertrag kann ein Vermieter dennoch regel­mäßige Mieterhö­hungen im Rahmen der Inflation durch­setzen. Wenn es unglücklich läuft, wird die Index­miete jedoch von der steigenden ortsüb­lichen Vergleichs­miete abgehängt.

Zwei Berechnungs­grundlagen: Ortsübliche Vergleichs­miete oder Index­miete

Es gibt in Deutschland zwei verpflich­tende Orien­tie­rungs­werte für die Miethöhe: Die ortsübliche Vergleichs­miete und die Index­miete. Bei ersterer richtet sich der Mietpreis an dem aus, was für das konkrete Objekt in seinem tatsäch­lichen Zustand ortsüblich verlangt werden kann. Die Index­miete berechnet sich hingegen nach der bundes­weiten Inflation. Diese spiegelt sich im Preis­index wider.

Das Statis­tische Bundesamt rechnet die Mieterhöhung aus

Der Preis­index für die Lebens­haltungs­kosten aller deutschen Privat­haus­halte wird vom Statis­ti­schen Bundesamt berechnet. Dabei wird der neue Index­stand durch den alten Index­stand geteilt. Das Ergebnis wird mit 100 mal genommen und um 100 subtra­hiert. Errechnet das Statis­tische Bundesamt auf diese Wege beispiels­weise eine prozen­tuale Index­stei­gerung von 2,0 Prozent, dürfen Sie Ihre Mietein­nahmen um 2,0 Prozent erhöhen - voraus­ge­setzt, Sie haben mit Ihrem Mieter einen Index­mietvertrag abgeschlossen.

Index­mietvertrag: Die Vor- und Nachteile

Wie entwi­ckelt sich die ortsübliche Vergleichs­miete? Über diese Frage müssen Sie sich mit einem Index­mietvertrag keine Sorgen machen, denn durch die Berück­sich­tigung der Inflation haben Sie die Möglichkeit zur regel­mä­ßigen Miethö­hen­an­passung. Sollten in Ihrer Stadt die Mieten stagnieren oder gar rückläufig sein, sind Sie dennoch berechtigt, zu erhöhen - ein zuver­läs­siges Instrument, denn dass die Lebens­haltungs­kosten und damit der Preis­index sinken, liegt eher im Bereich des Unwahr­schein­lichen. Anderer­seits kann sich Ihr Ort/Ihre Wohnlage plötzlich zur Boomtown entwi­ckeln. Dann werden Sie von allen Nachbarn abgehängt, die ihre Mieten nach der Ortsüb­lichkeit berechnen.

Es braucht also eine genaue Markt­analyse, bevor Sie sich für einen Index­mietvertrag entscheiden. Einen wirklichen Nachteil dieser Vertragsart bekommen Sie zu spüren, wenn Sie in dem vermie­teten Objekt Wohnwert­ver­bes­se­rungen vornehmen: Index­miet­ver­träge schließen solcherart bedingte Mieterhö­hungen aus - es sei denn, Sie sind zu den Umbau­maß­nahmen gesetzlich verpflichtet (zum Beispiel im Rahmen einer energe­ti­schen Sanierung). Aus diesem Grund besitzt der Index­mietvertrag auch für Mieter Attrak­ti­vität: Mieter sind vor umbau­be­dingten Mieterhö­hungen weitgehend geschützt, und ihre Miete ist von der ortsüb­lichen Mietpreis­er­höhung abgekoppelt.

In welchen Abständen darf erhöht werden?

Der Mieter erklärt sich im Index­mietvertrag mit der infla­ti­ons­ge­kop­pelten Mietpreis­er­höhung einver­standen. Diese kann jährlich erfolgen, unter­liegt jedoch keinem Automa­tismus. Als Vermieter müssen Sie Ihren Mietern die index­ge­bundene Erhöhung schriftlich zukommen lassen.

Die aktuelle Entwicklung des Preis­in­dexes finden Sie auf der Website des Statis­ti­schen Bundes­amtes. In Kraft tritt die index­ge­bundene Mieterhöhung erst zwei Monate nach Zustellung der schrift­lichen Erhöhungs­er­klärung. Der Index­mietvertrag muss nicht zwingend vorschreiben, die Miete im Jahres­ab­stand zu erhöhen. Es können Verträge formu­liert werden, die Erhöhungs­zeit­punkte an die Index­ent­wicklung koppeln - erst wenn der Index von 100 auf 105 gestiegen ist (zum Beispiel), wird die Miete erhöht.

Die Münchener lieben den Index­mietvertrag

In großen Städten mit allgemein hohem Mietpreis­niveau halten Index­miet­ver­träge unter den Neuver­trägen den Löwen­anteil. Der Quadrat­me­ter­preis liegt für Mietwoh­nungen in beliebten Metro­polen wie München im Allge­meinen weit über dem offizi­ellen Münchener Mietspiegel. Das ist im Rahmen des Bestands­schutzes durchaus erlaubt - den Vermietern ist jedoch auf lange Sicht die Möglichkeit genommen, weitere Erhöhungen durch­zu­setzen. Das geht nur mit dem Index­mietvertrag, weil er durch den Infla­ti­ons­faktor eine regel­mäßige Erhöhung einbaut.