Die Teilungs­er­klärung:
Inhalte, Beson­der­heiten, Fallen

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Eine Teilungs­er­klärung regelt die Rechte und Pflichten der einzelnen Wohnungs­ei­gen­tümer in einem Mehrfamilienhaus. Der Verkauf einzelner Wohnungen ist ohne dieses Dokument nicht möglich. Wohnungs­käufer sollten die Teilungs­er­klärung vorab sehr genau studieren, damit ihnen aus den dort verein­barten Regelungen keine Nachteile entstehen.

Was regelt die Teilungserklärung?

In der Teilungs­er­klärung werden die Rechte und Pflichten der Wohnungs­ei­gen­tümer sowie die formelle Aufteilung des Gebäudes rechts­ver­bindlich festge­halten. Zu ihren Inhalten gehören:

  • Ein Auftei­lungsplan, in dem die Lage und Größe der einzelnen Wohnungen und die Aufteilung des Gesamt­ge­bäudes festge­halten werden. Aus diesem Plan geht außerdem die Höhe der einzelnen Eigen­tums­an­teile hervor. In der Regel wird sie in Tausendstel angegeben. Ein Anteil von 100/1000 bedeutet, dass diesem Eigen­tümer zehn Prozent des Gesamt­ge­bäudes gehören. Neben Angaben zum Wohnungs­ei­gentum sollte der Auftei­lungsplan eine exakte Aufschlüs­selung von weiterem Sonder­ei­gentum, des Gemein­schafts­ei­gentums und eventuell bestehender Sonder­nut­zungs­rechte enthalten.

  • Eine Abgeschlos­sen­heits­be­schei­nigung, die bestätigt, dass die Gebäu­de­ein­heiten abgeschlossen sind, so dass eine unabhängige Nutzung möglich ist.

  • Die Gemein­schafts­ordnung der Eigen­tümer, in der die Rechte und Pflichten der Eigen­tümer festge­halten sind. Ob hier auch die Hausordnung des Gebäudes aufge­nommen wird, ist den Eigen­tümern überlassen.

Ohne Teilungs­er­klärung kann kein Verkauf von Einzel­woh­nungen erfolgen, da sie die Voraus­setzung für die Anlage der einzelnen Wohnungs­grund­bücher ist. Vor dem Verkauf muss eine notarielle Beurkundung aller Bestand­teile der Teilungs­ver­ein­barung sowie der Wohnungs­grund­bücher erfolgen.

Sonder­ei­gentum, Gemein­schafts­ei­gentum, Sondernutzungsrechte

Sonder­ei­gentum sind alle Teile des Gebäudes - Wohnungen, Garagen oder Keller­räume -, die sich in Privat­besitz befinden. Unter das Gemein­schafts­ei­gentum fallen alle Gebäu­de­teile und Außen­flächen, die gemein­schaftlich genutzt werden und für die sich die Eigen­tümer die Kosten teilen. Dabei handelt es sich beispiels­weise um das Treppenhaus, tragende Wände, die Dachde­ckung, Versor­gungs­lei­tungen oder Außen­flächen. Sonder­nut­zungs­reche bestehen dann, wenn indivi­du­ellen Eigen­tümern ein Teil des Gemein­schafts­ei­gentums - z. B. ein KFZ-Stell­platz oder ein Garten­be­reich - zur exklu­siven Nutzung übertragen wurden. Dies wird in der Gemein­schafts­ordnung festgehalten.

Im Hinblick auf die Abgrenzung von Sonder- und Gemein­schafts­ei­gentum sind in der Teilungs­ver­ein­barung exakte Regelungen wichtig. Als ein Beispiel: Wenn alle Wasser­lei­tungen zum Gemein­schafts­ei­gentum zählen, müssen auch bei einem Rohrbruch in einer Wohnung alle Eigen­tümer die Kosten dafür tragen. Anders ist es, wenn nur die Haupt­ver­sor­gungs­lei­tungen, nicht aber die Wasser­lei­tungen der Einzel­woh­nungen zum Gemein­schafts­ei­gentum zählen.

Nutzungs- und Gebrauchsbeschränkungen

In der Teilungs­er­klärung werden auch Nutzungs- und Gebrauchs­be­schrän­kungen festgelegt. Beispiels­weise kann hier geregelt werden, ob der private Ausbau eines Dachbodens zu Wohnzwecken erlaubt oder eine gewerb­liche Nutzung von Wohnungen und anderem Sonder­ei­gentum erlaubt ist.

Recht­liche Grund­lagen und Öffnungsklauseln

Die recht­liche Grundlage für Teilungs­er­klä­rungen ist das Wohnungs­ei­gen­tums­gesetz (WEG). Da dessen Vorgaben in vielen Bereichen ausge­sprochen starr sind, sollten in die Gemein­schafts­ordnung der Teilungs­ver­ein­barung Öffnungs­klauseln aufge­nommen werden. Sie ermög­lichen durch Mehrheits­be­schluss der Eigen­tü­mer­ver­sammlung Entschei­dungen, die durch das Gesetz und in der bisher gültigen Teilungs­ver­ein­barung nicht vorge­sehen sind. Die Rechts­wirk­samkeit von Regelungen, die durch das WEG nicht abgesi­chert sind, sollte der Notar vor der Beurkundung der neuen Verein­barung explizit überprüfen.

Die Teilungs­ver­ein­barung beim Wohnungskauf: Fallen und Probleme

Auf den Inhalt einer bestehenden Teilungs­ver­ein­barung haben Wohnungs­käufer keinen Einfluss, da die dort festge­hal­tenen Regelungen vor dem Verkauf der Einzel­woh­nungen vereinbart wurden. Auch aus geset­zes­kon­formen Inhalten können für den Käufer Fallen und Probleme resul­tieren, was die folgenden Beispiele zeigen:

  • Wenn in der Teilungs­er­klärung steht, dass der neue Eigen­tümer für Wohngeld­rück­stände des Vorbe­sitzers aufzu­kommen hat, entsteht dem Käufer daraus ein mögli­cher­weise großer finan­zi­eller Nachteil.

  • Das WEG sieht vor, dass die Kosten für Repara­turen und Sanie­rungen von den Eigen­tümern anteilig zu tragen sind. Abwei­chende Regelungen sind erlaubt, können später jedoch nur mit einer Zwei-Drittel-Mehrheit der Eigen­tü­mer­ver­sammlung geändert werden.

  • Falls das Gebäude für eine gemischte Nutzung für Wohn- und Gewer­be­zwecke vorge­sehen wird und die zuläs­sigen Gewerbe nicht in der Teilungs­ver­ein­barung definiert sind, kann es sich dabei theore­tisch auch um eine Bar handeln, die bis in die Morgen­stunden hinein geöffnet ist.

  • Fenster und Fenster­rahmen sind laut WEG grund­sätzlich Gemein­schafts­ei­gentum. Falls die Teilungs­ver­ein­barung keine Regelung enthält, dass Eigen­tümer für den Austausch oder die Reparatur von Fenstern nur die Kosten für ihre eigenen Fenster tragen, haften alle Eigen­tümer für sämtliche Fenster des Gebäudes mit.

  • Wenn Sonder­nut­zungs­rechte in der Teilungs­ver­ein­barung nicht ausdrücklich festge­halten werden, kann ihre Inanspruch­nahme zwar geduldet, jedoch auch jederzeit wider­rufen werden.

  • Tierhaltung kann auch in Eigen­tums­woh­nungen durch die Gemein­schafts­ordnung einge­schränkt oder ausge­schlossen werden.

Wann ist eine Änderung der Teilungs­ver­ein­barung sinnvoll?

Eine notarielle Änderung der Teilungs­ver­ein­barung ist immer dann sinnvoll und auch nötig, wenn es dabei um Fragen geht, welche die Eigen­tü­mer­ge­mein­schaft insgesamt betreffen. Beispiele hierfür sind Moder­ni­sie­rungs­maß­nahmen oder Umbauten eines Eigen­tümers, die auch das Gemein­schafts­ei­gentum und damit die Eigen­tums­ver­hält­nisse insgesamt betreffen. Bei anderen Änderungen, beispiels­weise einem Keller­tausch, an denen nur wenige Eigen­tümer beteiligt sind, reicht eine schrift­liche Verein­barung darüber aus, von der die Teilungs­ver­ein­barung nicht berührt wird.

Vor dem Wohnungskauf: Die Teilungs­ver­ein­barung genau prüfen

Als Wohnungs­käufer müssen Sie damit rechnen, dass die bestehende Teilungs­ver­ein­barung nicht geändert wird, weil Sie Ihren Inter­essen nicht entspricht. Die Hürden für Änderungen sind hoch, sowohl von Gesetzes wegen als auch durch das Zustim­mungs­pro­zedere der anderen Eigen­tümer. Je nach Umfang und Wichtigkeit der Änderung ist eine einfache Mehrheit oder Zwei-Drittel-Mehrheit nötig. Vor der Kaufent­scheidung ist daher eine ausführ­liche Prüfung der Teilungs­ver­ein­barung nötig, damit daraus später keine Nachteile und Strei­tig­keiten resultieren.

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