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Wer als Vermieter Ärger mit seinen Mietern hat, hat es nicht leicht. Während ein Mieter ziemlich unkom­pli­ziert seinen Mietvertrag kündigen kann, verhält es sich anders­herum nicht so. Vermieter haben eine Menge an Rechten und Pflichten zu beachten. Wir sagen Ihnen, auf was Sie achten müssen und wann Sie fristlos kündigen dürfen.


Die fristlose Kündigung

Ein Vermieter darf nur aus bestimmten Gründen seinen Mieter fristlos kündigen. Sechs Gründe erlauben es ihm, eine fristlose Kündigung zu erteilen:

  1. Vernach­läs­sigung der Mietwohnung durch den Mieter
  2. Dritte wohnen in der Wohnung des Mieters
  3. In der Wohnung wird von dem Mieter ein Gewerbe betrieben
  4. Die Miete wird vom Mieter nicht gezahlt - Zahlungs­verzug
  5. Die Miete wird vom Mieter nicht pünktlich gezahlt
  6. Der Hausfrieden wird vom Mieter gestört

Vernach­läs­sigung der Mietwohnung durch den Mieter

Was versteht man denn unter „Vernach­läs­sigung“ der Mietwohnung? Da dieser Begriff ziemlich weit gefasst werden kann, hier ein paar Beispiele:

  • Der Mieter gefährdet die Bausub­stanz, bspw. indem er in der Wohnung eine Wand einreißt oder die Wohnung ohne Geneh­migung umbaut.
  • Es herrscht Frost­gefahr, aber der Mieter dreht die Heizung trotzdem nicht auf.
  • Der Mieter sorgt für Brand­gefahr, indem er bspw. brand­ge­fähr­liche Stoffe in seiner Wohnung lagert.

Laut Gesetz kann der Vermieter den Mieter abmahnen und ihm eine passende Frist setzen, damit er sein Verhalten ändert, wenn dieser seine Sorgfalts­pflichten in einem hohen Maß verletzt. Reagiert der Vermieter nicht auf Abmahnung, darf der Vermieter ihn fristlos kündigen. Aber Vorsicht: Vernach­lässigt der Mieter seine Sorgfalts­pflicht weniger schwer­wiegend, sind viele Gerichte der Meinung, dass Vermieter eine ordent­liche Kündigung vornehmen sollten. Wie schwer die Verletzung der Sorgfalts­pflicht war, ist häufig nicht eindeutig zu klären. Hier sollten Vermieter sich Rat vom Rechts­anwalt holen.

Dritte wohnen in der Wohnung des Mieters

Tritt der Fall ein, dass Mieter in ihrer Wohnung einen Dritten wohnen lassen oder ihm sogar die Wohnung komplett überlassen, besteht die Möglichkeit, dem Mieter zu kündigen. Der Mieter muss den Vermieter um Erlaubnis fragen, ob er einen Dritten in seiner Wohnung wohnen lassen darf. Dabei ist es egal, ob der Dritte umsonst oder gegen Geld in der Wohnung wohnt. Holt der Mieter die Erlaubnis nicht ein, kann der Vermieter zuerst eine Abmahnung ausstellen. Anschließend besteht die Möglichkeit, auf Unter­lassung zu klagen und schließlich das Mietver­hältnis zu kündigen.
Vorsicht ist geboten, wenn der Mieter ein berech­tigtes Interesse daran hat, an einen Dritten seine Wohnung zu vermieten. Dann muss der Vermieter zustimmen, weil sonst Schadens­ersatz drohen könnte.

In der Wohnung wird ein Gewerbe betrieben

In dem Fall, dass in der Wohnung ein Gewerbe, wie z.B. ein Nagel­studio, betrieben wird, muss der Vermieter sehr genau abwägen, ob er eine Kündigung aussprechen darf oder nicht. Die Frage ist, wie stark man das Gewerbe nach außen hin wahrnehmen kann. Konkret bedeutet dies, je mehr Publi­kums­verkehr oder Waren­an­lie­fe­rungen, desto höher die Wahrschein­lichkeit, dass eine Kündigung ausge­sprochen werden darf. Anders verhält sich beispiels­weise, wenn ein Mieter einfach Home Office betreibt. Dies wäre selbst­ver­ständlich kein Grund zur Kündigung. Bei einem hohem Kunden­auf­kommen kann der Vermieter den Mieter abmahnen und schließlich auch fristlos kündigen.

Die Miete wird vom Mieter nicht gezahlt – Zahlungs­verzug

Mit diesem Fall haben wohl die meisten Vermieter zu kämpfen: Der Mieter zahlt nur noch teilweise oder gar nicht mehr seine Miete. Doch auch in diesem Fall muss der Vermieter ein paar Dinge beachten: Fristlos darf er nur kündigen, wenn der Mieter mindestens zwei Monate hinter­ein­ander gar nicht oder nur teilweise seine Miete zahlt. Laut Bürger­lichem Gesetzbuch muss der Rückstand dabei einen „nicht unerheb­lichen Teil der Miete“ ausmachen. Verhält es sich so, dass der Mieter über einen längeren Zeitraum nur teilweise oder immer mal wieder die Miete zahlt, muss der Rückstand insgesamt die Höhe von zwei Monats­mieter erreichen. Dann kann ohne eine vorherige Abmahnung schriftlich und fristlos der Mietvertrag gekündigt werden.

VORSICHT

Es gilt die Regelung, dass die fristlose Kündigung unwirksam wird, wenn der Mieter innerhalb von zwei Monaten, nachdem der gericht­liche Räumungs­titel rechts­kräftig wurde, die Rückstände begleicht. In diesem Fall darf der Mieter in der Wohnung bleiben. Hat der Mieter in den zurück­lie­genden zwei Jahre so eine Schon­fris­t­zahlung schon einmal in Anspruch genommen, kann sie die Kündigung jedoch nicht mehr unwirksam machen.

Update:
Laut einem Urteil des BGH ist eine Mehrfach­kün­digung wegen Mietrück­ständen zulässig.

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Die Miete wird vom Mieter nicht pünktlich gezahlt

Zahlt der Mieter seine Miete immer erst Tage oder Wochen später, als es im Mietvertrag steht, verhält es sich wie folgt:
Eine fristlose Kündigung ist auch dann gerecht­fertigt, wenn die Miete fortwährend unpünktlich gezahlt wird. Dies hat der Bundes­ge­richtshof entschieden. Unpünkt­liche Mietzah­lungen seien eine „schwer­wie­gende Vertrags­ver­letzung“. Der Vermieter muss jedoch seinen Mieter vorher mindestens einmal abmahnen.

Der Hausfrieden wird vom Mieter gestört

Gründe für die Störung des Hausfriedens können sein: Der Mieter beleidigt den Vermieter oder andere Bewohner des Hauses, er zeigt aggres­sives Verhalten, er belästigt Menschen, er betreibt im Hausflur Drogen­handel, er erzeugt - vor allem zu Nacht­zeiten - Lärm, es entstehen Müllberge im Treppenhaus oder es kommt zu einem extremen Gestank.

Natürlich können auch diese Fälle unter­schiedlich ausgelegt werden. Wenn die Situation unzumutbar ist, ist eine fristlose Kündigung gerecht­fertigt. Bei weniger schwer­wie­genden Fällen, etwa bei Ruhestö­rungen, ist eine vorherige Abmahnung notwendig. Begeht der Mieter hingegen eine Straftat, kann ihm fristlos gekündigt werden. Für Vermieter ist es wichtig, dass sie einen Zeugen nennen können, der vor Gericht gegen den Mieter aussagen könnte. Die Beweislast liegt nämlich beim Vermieter.