Immobilien-Übertragung? Diese Punkte sollten Sie beachten!

Die eigene Immobilie übertragen - warum überhaupt? Dafür gibt es viele verschiedene Gründe. Vielleicht möchten auch Sie einfach geordnete Verhält­nisse für Ihre Kinder und Enkel schaffen. Oder Sie möchten Ihre Verpflich­tungen reduzieren, um mehr Freiheiten zu genießen. Doch es gibt auch starke finan­zielle Argumente. Denn mit einer klugen Übertragung können Sie das Famili­en­ver­mögen für Ihre Kinder und Enkel zusam­men­halten. Grund genug, sich auch in jungen Jahren schon über die Planung Gedanken zu machen!

1. Nutzen Sie beim Übertragen alle steuer­lichen Freibeträge!

Vielleicht haben Sie das Glück, etwas mehr Vermögen an Ihr Kind oder Ihre Kinder vererben zu können. Oftmals sind Immobi­li­en­be­sitzer sich dessen gar nicht bewusst, weil das Haus seit der Anschaffung deutlich an Wert gewonnen hat - der Immobi­li­en­markt hat sich schließlich in den vergan­genen Jahren sehr positiv entwi­ckelt. Bei der Übertragung von Immobilien (auch durch Erbe) gilt: Jedes Ihrer Kinder verfügt über einen Steuer­frei­betrag von 400.000 Euro. Und dieser kann alle zehn Jahre genutzt werden.

Das bedeutet also: Vererben Sie irgendwann einmal Ihrem Kind eine Immobilie und weiteres Vermögen im Gesamtwert von 550.000 Euro, so muss Ihr Kind 150.000 Euro voll versteuern! Hier greift dann die Möglichkeit der „vorweg­ge­nom­menen Erbfolge“.  Übertragen Sie Ihren Kindern jetzt Ihre Immobilie im Wert von 380.000 Euro, so fallen dabei keine Steuern an. Und in zehn Jahren hat Ihr Kind dann wieder erneut 400.000 Euro Freibetrag zur Verfügung!

2. Sichern Sie sich Rechte nach der Übertragung

Gerade in der Familie macht es immer Sinn, große Verein­ba­rungen wie eine Übertragung ganz genau schriftlich festzu­halten! Denn das erspart Missver­ständ­nisse oder Streit, besonders wenn mehrere Parteien im Spiel sind. Und es sichert Ihre Rechte auch gegen Dritte ab. Wenn Sie Ihre Immobilie also an die Kinder übertragen, aber noch weiter nutzen möchten, sollten Sie sich auf ein lebens­langes Wohnrecht oder Nießbrauch­recht einigen und dieses vertraglich fixieren. Doch wo ist nun der Unterschied?

Bei einem Wohnrecht dürfen Sie selbst so lange, wie Sie können oder möchten, in der Immobilie wohnen bleiben. Bei einem Nießbrauch­recht können Sie darüber hinaus auch weiterhin Mietein­nahmen aus der Immobilie beziehen - beispiels­weise, wenn Sie sich kleiner setzen und Ihre Alters­vor­sorge aufbessern möchten.

Beide Fälle vereint, dass die Rechte nach der Übertragung in das Grundbuch einge­tragen werden. Somit kann auch niemand Sie aus Ihrer Immobilie vertreiben – nicht einmal im Fall einer Zwangs­ver­stei­gerung! Egal ob Nießbrauch- oder Wohnrecht, Sie sind dann nach wie vor für die Instand­haltung der Immobilie zuständig. Für größere Maßnahmen ist jedoch nach der Übertragung der neue Eigen­tümer verant­wortlich, auch finan­ziell (§ 1041 BGB).

3. Vereinbaren Sie ein Rückfor­de­rungs­recht nach der Übertragung!

Leider verläuft das Leben oft nicht in geraden Bahnen. Manches ist einfach nicht vorher­sehbar. Um Kummer zu vermeiden und Handhabe zu behalten, sollten Sie bei der Übertragung deshalb auch ein Rückfor­de­rungs­recht fixieren. Das kommt etwa dann zum Tragen, wenn Ehepartner Ihrer Kinder beteiligt sind. Da der Vertrag ohnehin notariell begleitet wird, können Sie also in diesen einfach einen entspre­chenden Passus aufnehmen.

4. Steuer­liche Besonderheiten

Zusätzlich sollten Sie wissen: Wenn Sie ein Nießbrauch­recht vereinbaren und die Immobilie nach der Übertragung zum Beispiel vermieten, profi­tieren beide Parteien - Sie und Ihr Kind.

• Sie als Vermieter dürfen Ihre Ausgaben in Zusam­menhang mit der Immobilie als Werbungs­kosten geltend machen. Gleich­zeitig wird Ihr Kind durch die Mietein­nahmen nicht steuerlich belastet, die ja zu Ihnen fließen.
• Ihr Kind als Eigen­tümer darf hingegen die Abschrei­bungen für die Immobilie nutzen. In der Regel sind das 2% der Anschaf­fungs­kosten, die Ihr Kind dann jedes Jahr von seiner Steuer abziehen kann.

5. Ein Sonderfall für größere Familien: Übertragung per GbR

Ein Haus lässt sich leider, etwa bei mehreren Kindern, schlecht aufteilen. Und nicht immer ist nach der Übertragung die Möglichkeit einer gerechten Auszahlung der Parteien gegeben. Es ist schade, wenn ein Famili­en­ver­mögen deswegen zerschlagen wird. Hier gibt es aber die Möglichkeit, eine Familien-GbR (Gesell­schaft bürger­lichen Rechts) zu gründen.

Die GbR hält dann das gesamte Vermögen, und die gewünschten Famili­en­mit­glieder sind Mitglieder dieser GbR. So vermeiden Sie zum Beispiel, dass neue Ehepartner Ihrer Kinder im Falle einer Scheidung Anteile des Vermögens erhalten. Dadurch bauen Sie langfristig Famili­en­ver­mögen auf, auch noch für Ihre Enkel und Ur-Enkel. Eine GbR ist zudem steuerneutral und es wird im Immobi­li­en­be­reich keine Grund­er­werbs­steuer fällig.

Suchen Sie sich bei dieser Sonderform aber unbedingt Hilfe vom Profi, wenn Sie nicht selbst vom Fach sind!

Wir hoffen, dass Sie diese Tipps zum Übertragen von Immobilien für sich nutzen können. Möchten Sie nähere Infor­ma­tionen, wollen Ihre Immobilie vermieten oder verkaufen? Sprechen Sie uns ganz unver­bindlich an!