Scheidung – und was wird jetzt aus meinem Haus?

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Über 160.000 Paare lassen sich derzeit jährlich in Deutschland scheiden. Für die meisten stellt sich dann auch die Frage: Was passiert jetzt mit unserem Besitz? Wird das Haus verkauft? Bleibt einer der Partner darin wohnen, besonders wenn Kinder im Spiel sind? Oder soll es vermietet werden, bis die Zehnjah­res­frist zur Versteuerung abläuft und keine Vorfäl­lig­keits­ent­schä­digung mehr nötig ist? Im Folgenden klären wir die wichtigsten Fragen.

Diese Fragen stellen sich die meisten Paare

  • Was bedeutet „Trennungsjahr“ überhaupt genau und was muss ich beachten?

  • Was ist der „Zugewinn­aus­gleich“?

  • Soll das Haus verkauft werden oder nicht? Welche Alter­na­tiven gibt es hier?

  • Gibt es finan­zielle Konse­quenzen bezüglich der Finan­zierung oder Steuer?

Was im Trennungsjahr zu beachten ist

Viele Paare fragen sich, ob es überhaupt als Trennungsjahr gilt, wenn sie noch das gleiche Haus bewohnen – zum Beispiel aus finan­zi­ellen Gründen. Aber keine Sorge, der Gesetz­geber schreibt keine getrennten Wohnver­hält­nisse vor! Für das Trennungsjahr müssen die folgenden Voraus­set­zungen erfüllt sein:

  • Getrenntes Wirtschaften (Einkauf etc.)

  • Getrenntes Schlaf­zimmer, getrennt kochen, essen etc.

Zieht ein Ehepartner zuerst aus und überlässt dem anderen für mehr als sechs Monate die Immobilie, ohne seine Absicht zum erneuten Einziehen kundzutun, überlässt er damit dem anderen automa­tisch das alleinige Nutzungs­recht. Dafür darf aber ein Entgelt (nach ortsüb­licher Vergleichs­miete) verlangt werden. Dies kann auch mit dem Unterhalt verrechnet werden. Nach dem Trennungsjahr können beide Partner den Verkauf des Hauses verlangen.

Der Zugewinn­aus­gleich und was er für Ihre Immobilie bedeutet

Besteht kein anders lautender Ehevertrag, so wird bei einer Scheidung das Vermögen per Zugewinn­aus­gleich aufge­teilt. Das heißt: Jeder Partner behält sein eigenes Vermögen, nur gemein­samer Zugewinn muss hälftig aufge­teilt werden. Besitzt einer der beiden Partner eine Immobilie und diese gewinnt während der Ehe an Wert, muss dieser Wertgewinn ebenfalls zur Hälfte an den Partner ausge­zahlt werden. Statt Geld können auch andere Ausgleichs­mög­lich­keiten vereinbart werden, unter anderem die Nutzung einer Immobilie.

Haus verkaufen ja oder nein?

Bei dieser Entscheidung gibt es Vieles zu beachten. Welche finan­zi­ellen Konse­quenzen hat der Verkauf? Möchte ein Partner das Haus selber bewohnen und kann sich das auch leisten? Versteht man sich noch gut genug, um die Immobilie gemeinsam zu vermieten? Einer der wichtigsten Punkte ist hier der Folgende:

Welche finan­zi­ellen Konse­quenzen hätte der Hausverkauf?

Bei den meisten Trennungen läuft auf die Immobilie noch dein Darlehen, und dieses bleibt zunächst auch bestehen – mit beider­sei­tiger Haftung! Zahlt einer der Unter­zeichner nicht mehr, haftet zunächst der andere in vollem Umfang. Das heißt auch: Wenn Sie verkaufen, ist eventuell eine Vorfäl­lig­keits­ent­schä­digung fällig. Erkun­digen Sie sich also unbedingt bei Ihrer Bank, welchen Betrag Sie dann zahlen müssten. Und dann hält auch noch der Fiskus die Hand auf.
Zählt die Immobilie zu einem Betriebs­ver­mögen, muss sie ohnehin besteuert werden. War sie weniger als zehn Jahre in Ihrem gemein­schaft­lichen Privat­besitz, aber vermietet, fällt außerdem Speku­la­ti­ons­steuer an. Dabei wird der Gewinn des Verkaufs wie Ihr Verdienst besteuert. Wenn Sie also während der Trennung irgendwie einen gemein­samen Nenner finden, sollten Sie dann versuchen, die zehn Jahre des Besitzes noch vollzu­machen, bevor die Immobilie liqui­diert wird.

Überlegen Sie, Ihr Haus zu verkaufen? Vereinbaren Sie mit uns eine unver­bind­liche Erstberatung!

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