Wenn Vermögen den Besitzer wechselt, will der Staat in der Regel mitverdienen. Unter Umständen auch beim Immobilienverkauf: Nämlich dann, wenn Spekulationssteuer anfällt. Von dieser Steuer ist schon so mancher Immobilienverkäufer überrascht worden und hat dabei herbe Verluste gemacht. Damit Ihnen das nicht passiert, lesen Sie heute, wann Spekulationssteuer fällig wird und wie Sie das vermeiden.
Wann muss ich Spekulationssteuer zahlen?
Mehrere Faktoren bestimmen, ob Sie Spekulationssteuer zahlen müssen:
- Dauer zwischen Kauf und Verkauf Ihrer Immobilie
- Nutzungsart der Immobilie
- Drei-Objekt-Grenze
Dauer zwischen Kauf und Verkauf Ihrer Immobilie
Wenn Sie die Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf wieder verkaufen, dann müssen Sie in der Regel die Spekulationssteuer entrichten. Entscheidend sind hier jeweils die Beurkundungsdaten der Kaufverträge.
Nutzungsart der Immobilie
Dies gilt aber nicht, wenn Sie selbst in der Immobilie gelebt haben – mindestens die letzten zwei Jahre plus das angebrochene Jahr vor dem Verkauf. Dann ist die Spekulationssteuer nicht fällig. Ein Beispiel: Sie erwerben 2016 ein Haus. 2020 folgt plötzlich die Scheidung. In diesem Fall dürfen Sie Ihr Haus ohne Spekulationssteuer verkaufen. Nutzen Sie Ihre Immobilie teilweise selbst, so fällt auch die Spekulationssteuer nur anteilig an (etwa, wenn Sie ein Mehrfamilienhaus besitzen und eine Wohnung selbst bewohnen). Dieser Anteil berechnet sich in der Regel aus der Wohnfläche.
Drei-Objekt-Grenze
Auch über die drei-Objekt-Grenze ist leider schon so mancher Immobilienbesitzer gestolpert. Hier handelt es sich um eine Grenze, mit welcher der Fiskus private Immobilienverkäufer vom gewerblichen Grundstückshandel abgrenzen möchte. Und: Die Grenze ist fließend. Was bedeutet das konkret?
Wenn Sie innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Immobilien verkaufen, werden Sie wie ein Gewerbetreibender behandelt und müssen auf jeden Fall Spekulationssteuer zahlen – selbst dann, wenn Sie diese Immobilien schon länger als zehn Jahre besitzen. Das kann schnell passieren, wenn Sie z.B. zwei Grundstücke erben und verkaufen, dazu eine Garage und Ihre vermietete Wohnung. Eine eigengenutzte Immobilie wird dabei nicht mitgezählt. Allerdings wird einem Mehrfamilienhaus, welches 3 Millionen wert ist, der gleiche Stellenwert zugeordnet wie einer Garage für 10.000 Euro.
Aber der Fiskus kann Sie sogar als gewerblichen Verkäufer einordnen, wenn Sie weniger Immobilien veräußern oder über einen längeren Zeitraum – dies ist Ermessenssache. Verschärfte Prüfung gilt etwa bei Architekten, Maklern etc.
Wie hoch ist die Spekulationssteuer?
Zunächst einmal gilt: Sie müssen nur den Gewinn aus dem Verkauf versteuern. Wenn Sie die Immobilie also 2015 für 350.000 Euro erworben haben und 2020 für 400.000 Euro verkauft, so müssen Sie 50.000 Euro versteuern. Diese werden dann auf Ihr reguläres Einkommen angerechnet und mit ihm zusammen versteuert.
Verdienen Sie also 80.000 Euro im Jahr, so müssen Sie dann 2020 130.000 Euro versteuern. Haben Sie einen Steuersatz von 45%, so zahlen Sie (vereinfacht gerechnet) ohne Immobilienverkauf 36.000 Euro Steuern und mit Immobilienverkauf 58.500 Euro. Für viele Hausverkäufer ändert sich damit dann auch der Steuersatz negativ, so dass sie am Ende ihr gesamtes Einkommen höher versteuern müssen und Verlust machen.
Wie kann ich an der Spekulationssteuer sparen?
Haben Sie Ihre Immobilie nicht selbst bewohnt und möchten dennoch unbedingt vor Ablauf der zehn Jahre verkaufen? Auch dann haben Sie noch mehrere Möglichkeiten, an der Spekulationssteuer zu sparen.
- Renovierungskosten aus den ersten drei Jahren nach Kauf der Immobilie können Sie den Anschaffungskosten zurechnen. Diese reduzieren dann die Spekulationssteuer entsprechend, weil der Gewinn aus dem Verkauf gesenkt wird.
- Auch Maklergebühren können vom Gewinn abgezogen werden.
- Das gleiche gilt für Kaufnebenkosten (Notar, Grunderwerbssteuer, Eintragung ins Grundbuch etc.)
Auf der anderen Seite muss eine eventuell in Anspruch genommene AfA zum Gewinn hinzugerechnet werden.
Ich möchte eine geerbte Immobilie verkaufen – muss ich Spekulationssteuer zahlen?
Das kann sein, muss aber nicht zutreffen. Entscheidend ist hier nämlich nicht, wann Sie die Immobilie geerbt haben – sondern wann der Erblasser diese erworben hat. Das heißt: Wohnt Ihr Vater seit 30 Jahren in seinem Haus und Sie möchten es nun verkaufen, fällt keine Steuer an. Hat Ihr Vater 2016 eine barrierefreie Eigentumswohnung erworben und bezogen, müssten Sie entweder mit dem Verkauf bis 2026 warten oder den Gewinn versteuern.
Muss ich für den Verkauf meiner Ferienimmobilie Spekulationssteuer zahlen?
Ja, sofern Sie innerhalb von zehn Jahren gewinnbringend verkaufen.
Muss ich für den Verkauf meiner Zweitwohnung Spekulationssteuer zahlen?
Haben Sie einen Zweitwohnsitz aus beruflichen Gründen genutzt und entsprechend angemeldet, fällt keine Spekulationssteuer an. Wohl aber, wenn Sie hier Erholungsaufenthalte haben.
- Fallstricke bei der Spekulationssteuer, die Sie kennen müssen
- Wenn Sie eine Immobilie von Firmen- in Privatbesitz übertragen, so starten die zehn Jahre nicht ab Kauf, sondern mit der Übertragung!
- Sofern Sie mit Verlust verkaufen, können Sie diesen ebenfalls steuerlich geltend machen!
- Wenn Sie eine Immobilie erst selbst bewohnen und dann vermieten, kommen Sie beim Verkauf innerhalb von zehn Jahren nicht um die Spekulationssteuer herum!
- Wenn Sie in Ihrer Immobilie ein Arbeitszimmer angemeldet haben und innerhalb der Zehnjahresgrenze verkaufen, so müssen Sie den Gewinn ebenfalls anteilig versteuern, abhängend von der Größe des Arbeitszimmers!
Möchten oder müssen Sie Ihre Immobilie vor dem Ablauf der Zehnjahresfrist veräußern, sollten Sie sich unbedingt mit Ihrem Steuerberater zusammensetzen. Denn auch dann können Sie mit geschickter Planung noch Einiges für sich herausholen.