ArtikelbildVerkehrswert und Verkehrs­wert­gut­achten

Sie haben ein Haus, eine Wohnung oder ein Grund­stück zu verkaufen? Dann wird Ihnen vermutlich immer wieder der Begriff „Verkehrswert“ begegnen. Aber was ist das eigentlich genau? Ganz einfach, der Verkehrswert ist das, was Sie voraus­sichtlich tatsächlich am Markt für Ihr Objekt erzielen werden. Also kein theore­ti­sches Konstrukt, sondern eine realis­tische Einschätzung Ihrer Möglich­keiten. Das heißt konkret: Der Verkehrswert orien­tiert sich am Markt.

Wie wird der Verkehrswert ermittelt?

Den Verkehrswert Ihrer Immobilie ermittelt ein Profi in der Regel durch das Vergleichs­wert­ver­fahren oder das Sachwert­ver­fahren. Bei Mehrfa­mi­li­en­häusern eignet sich besonders das Ertrags­wert­ver­fahren. Ein Fachmann, der den Wert Ihrer Immobilie errechnet, wird sich daher das Objekt ganz genau anschauen und Ihnen eine Reihe von Fragen stellen, die später den Preis mitbe­stimmen. Welches Verfahren angewendet wird, hängt vor allem von der zu bewer­tenden Immobilie ab.

Brauche ich dafür ein Gutachten?

Ob Sie ein Verkehrswert-Gutachten oder eine „bloße“ Wertermittlung brauchen, hängt davon ab, worum es geht. Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen wollen, ist es nicht zwingend nötig. Anders sieht es etwa bei recht­lichen Strei­tig­keiten, Schei­dungen, Vermö­gens­be­stimmung und so weiter aus. Ein Verkehrswert-Gutachten hat dann im Gegensatz zu einer Wertermittlung ohne Gutachten als Beweis­mittel Bestand.

Welche Faktoren bestimmen den Verkehrswert?

Grund­stück

  • Ausrichtung (Süd, Nord, Hang, …)
  • Wie ist der Garten angelegt und welche Möglich­keiten bietet er?
  • PKW-Stell­plätze
  • Anbindung (Nahverkehr, Kinder­gärten, Einkaufs­mög­lich­keiten…)
  • (An-)Baumöglichkeiten auf dem Grund­stück

Gebäude

  • Baujahr
  • Wohnfläche/Nutzfläche
  • Ausbau­mög­lich­keiten
  • Energe­ti­scher Zustand (Dämmung, Heizung, Solar…)
  • Sanie­rungs­zu­stand (Dach, Leitungen, Elektrik, Fenster)
  • Optik (Grundriss/Aufteilung, Zustand Böden, Wände, Bäder…)
  • Besondere Highlights (Winter­garten, Terrasse, …)

Markt

  • Zu welchem Preis werden vergleichbare Häuser angeboten und verkauft?
  • Welche Kosten würden für notwendige Repara­turen oder Sanie­rungen anfallen?
  • Wie sind zur Zeit Angebot und Nachfrage vor Ort?
  • Welche Zielgruppe wird angesprochen und was kann diese zahlen

Was Sie zu Verkehrs­wert­gut­achten wissen müssen

Die meisten Immobi­li­en­be­sitzer inter­es­sieren sich für den Preis ihrer Immobilie, wenn sie verkaufen möchten, erben, sich scheiden lassen oder Ihre Vermö­gens­ver­hält­nisse belegen müssen. In diesen und vielen weiteren Fällen ist der Verkehrswert Ihrer Immobilie wichtig. Aber muss es dazu gleich ein Gutachten sein? Und was kostet das eigentlich?

Was ist ein Verkehrs­wert­gut­achten?

Während die Wertermittlung Ihres Maklers in der Regel kostenfrei ist, handelt es sich beim Gutachten um eine kosten­pflichtige Ermittlung des Verkehrs­werts Ihrer Immobilie. Dafür erhalten Sie ein umfang­reiches schrift­liches Dokument, das als Nachweis in verschie­densten Situa­tionen dient und die Preis­findung ganz exakt belegt. Erstellt wird ein solches Gutachten in der Regel von einem verei­digten Gutachter, Bauin­ge­nieur oder Archi­tekten. Der Wert wird durch Sachwert­ver­fahren, Vergleichs­wert­ver­fahren oder Ertrags­wert­ver­fahren ermittelt. Dieser Wert hat dann auch vor Gericht bestand, sofern es zu einem Rechts­streit kommt. Es ist wichtig, dass es sich um einen quali­fi­zierten Gutachter handelt.

Wann brauche ich ein Verkehrs­wert­gut­achten?

Meistens brauchen Sie ein solches Gutachten für öffent­liche Stellen, etwa in folgenden Fällen:

  • Juris­tische Strei­tig­keiten (hier ist es ein zuläs­siges Beweis­mittel)
  • Erbfälle
  • Scheidung
  • Zwangs­ver­stei­ge­rungen
  • Dokumen­tation für das Finanzamt
  • Feststellung von Betriebs­ver­mögen
  • Oder als Ankaufs­grundlage

Für den Verkauf einer Immobilie benötigen Sie grund­sätzlich kein Verkehrs­wert­gut­achten. Wenn eines vorliegt, ist es aber für Preis­findung und Verhand­lungen mit Inter­es­senten nützlich.

Was kostet ein Verkehrs­wert­gut­achten?

Anders als für eine bloße Preis­er­mittlung, müssen Sie für ein Verkehrs­wert­gut­achten zahlen. Der Preis ist abhängig vom Wert der Immobilie. Außerdem sind kompli­zierte Bewer­tungen teurer als solche etwa für ein reguläres Einfa­mi­li­enhaus. Eine pauschale Antwort nach dem Preis gibt es somit nicht. In der Regel müssen Sie sich aber mindestens auf einen vierstel­ligen Betrag einstellen.

Wo finde ich einen quali­fi­zierten Gutachter?

Dafür gibt es im Internet einige Listen, unter anderem bei der IHK (Industrie- und Handels­kammer), beim BSV (Bausach­ver­ständige Deutschland) oder BDSV (Bundes­verband Deutscher Sachver­stän­diger und Gutachter).

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