ArtikelbildWas ist ein Makler­vertrag?

Es hört sich einfach an: Ein Makler­vertrag wird zwischen dem Auftrag­geber und dem Makler geschlossen. Im Anschluss verkauft der Makler die Immobilie. In der Praxis kommen dann eine ganze Menge Fragen zum Makler­vertrag auf.

Fangen wir von vorne an: Was ist ein Makler­vertrag?

Ein Makler­vertrag ist grund­sätzlich ein privat­recht­licher Vertrag zwischen einem Auftrag­geber und einem Makler. Jetzt sind Sie noch nicht viel schlauer, daher holen wir etwas aus: Jemand, der seine Immobilie vermieten oder verkaufen möchte, kann ein Auftrag­geber sein. Ebenso jemand, der eine Immobilie sucht und den Makler mit der Suche beauf­tragt. Was genau in dem Makler­vertrag steht, ist unter­schiedlich. Dies liegt daran, dass im Bürger­lichen Gesetzbuch die Leistungen von Maklern nicht fest geregelt sind. Einzig und allein die Vergütung ist dort verankert. Wenn der Makler einen Kaufver­trags- oder Mietver­trags­ab­schluss nachweisen kann, darf er laut BGB von seinem Auftrag­geber eine Vergütung verlangen. Weil für den Makler von Seiten des Gesetzes keine Verpflichtung besteht, bestimmte Leistungen zu erbringen, empfehlen wir Folgendes: Klären Sie mit Ihrem Makler ab, welche Leistungen Sie von ihm erwarten. Und dies geschieht am besten vor dem Abschluss des Vertrags, damit im Nachhinein keine Missver­ständ­nisse entstehen. Diese Leistungen sollten Bestandteil des Makler­ver­trags sein.

Nächste Frage: Wann gilt ein Makler­vertrag?

Bei dem Verkauf einer Immobilie schreibt der Gesetz­geber für den Makler­vertrag keine Formvor­schriften vor. Aus diesem Grund ist es möglich, dass ein Makler­auftrag mündlich geschlossen wird. Bittet beispiels­weise ein Eigen­tümer einen Makler mündlich um den Verkauf seiner Immobilie und der Makler bestätigt das Angebot, wurde ein Makler­auftrag geschlossen. Anders verhält es sich bei der Vermietung. Laut dem Wohnungs­ver­mitt­lungs­gesetz, § 2, Absatz 1, muss in der Vermietung ein Makler­vertrag in Textform abgeschlossen werden.

Gut zu wissen:

Wenn Sie eine Immobilie mit einem Makler besich­tigen, kommt ebenfalls laut Recht­spre­chung ein Makler­vertrag zustande. Ein Makler­vertrag gilt als angenommen, wenn der Inter­essent mit dem Makler eine „angebotene“ Immobilie besichtigt. Davor wurde er über sein Wider­rufs­recht in korrekter Weise aufge­klärt.

Welche drei Varianten des Makler­auf­trages gibt es?

1.) Der quali­fi­zierte Allein­auftrag

Wer als Eigen­tümer einen „quali­fi­zierten Allein­auftrag“ abschließt, verpflichtet sich, keinen anderen Makler mit dem Verkauf seiner Immobilie zu beauf­tragen. Zusätzlich soll der Eigen­tümer alle Inter­es­senten, die ihn privat ansprechen, an den Makler weiter­leiten. Der Makler übernimmt die weiteren Schritte, so dass er die Provision erreichen kann. Der „quali­fi­zierte Allein­auftrag“ enthält eventuell eine Schadens­er­satz­re­gelung. Diese besagt, dass der Makler im Falle eines Verkaufs während der Vertrags­laufzeit über den Eigen­tümer oder einen anderen Makler Anspruch auf Schadens­ersatz hat. Denn er hat ja unter­zeichnet, dass er für die Dauer des Vertrags niemand anders zusätzlich beauf­tragen wird.
Der Vorteil dieser Variante des Makler­ver­trages liegt darin, dass der Makler sich bestmöglich um den Verkauf der Immobilie kümmern wird. Die Aussicht auf eine Provision erhöht das Engagement des Maklers. Er wird sich dafür einsetzen, den höchst­mög­lichen Verkaufs­preis durch­zu­setzen. Engagierte und seriöse Makler arbeiten mit einem „quali­fi­zierten Allein­auftrag“.

2.) Der einfache Allein­auftrag

Der Eigen­tümer verpflichtet sich bei dem „einfachen Allein­auftrag“ dazu, keinen anderen Makler mit dem Verkauf der Immobilie zu beauf­tragen. In dieser Variante des Makler­ver­trages wird festge­halten, dass der Makler tätig wird, um den Auftrags­zweck, sprich den Verkauf der Immobilie, zu erreichen.
Wer als Eigen­tümer parallel zum „einfachen Allein­auftrag“ die Möglichkeit haben möchte, seine Immobilie eventuell privat zu verkaufen, ist mit dieser Variante richtig. Kommt es zu einem Verkauf an Inter­es­senten, die der Eigen­tümer gefunden hat, hat der Makler keinen Anspruch auf Provision.
Daher ist ein „einfacher Makler­al­lein­auftrag“ für den Makler kein lohnender Auftrag. Er kann es sich wegen des hohen Risikos nicht leisten, zu viel Zeit und Arbeit zu inves­tieren oder sogar mit Anzei­gen­werbung, Energie­ausweis etc. in Vorkasse zu gehen, wie es sonst üblich ist.

3.) Der einfache Auftrag

Der Vorteil für den Eigen­tümer bei einem „einfachen Auftrag“ liegt darin, dass er zu nichts verpflichtet ist. Er kann seine Immobilie gleich­zeitig selbst am Markt anbieten oder noch weitere Makler beauf­tragen. Der Eigen­tümer schließt gegebe­nen­falls selbst den Verkauf ab und zahlt dem Makler keine Provision. Der Nachteil: Der Makler hat nur eine geringe Chance, die Immobilie zu verkaufen, sprich eine Provision zu erlangen. Entspre­chend wenig Leistungen sind für Sie enthalten.

Wie funktio­niert die Makler-Provision?

Was jeden Eigen­tümer inter­es­siert, ist die Höhe der Provision. Sobald Sie einen Makler beauf­tragen, sprechen Sie mit ihm über die Höhe der Provision. Bei der Vermietung gilt seit dem Jahr 2015 das Bestel­ler­prinzip. Das bedeutet, dass derjenige den Makler bezahlt, der ihn beauf­tragt hat. Das ist in der Regel der Vermieter. Maximal darf der Makler bei der Wohnraum­ver­mietung eine Provision von zwei Netto­mo­nats­mieten nehmen.
Bei dem Verkauf verhält es sich anders. Vom Gesetz­geber her gibt es keine klare Vorschrift, wer die Provision zu zahlen hat. Ähnlich verhält es sich bei der Höhe der Provision. Diese wird zwischen dem Käufer und Verkäufer frei vereinbart. In den Ländern Berlin, Brandenburg, Hamburg, Bremen und Hessen zahlt ausschließlich der Käufer eine Makler­pro­vision in der Höhe von 5 bis 7 % des Kaufpreises. In den meisten Bundes­ländern ist es so, dass sich der Käufer und der Verkäufer die Provision zur Hälfte teilen.

Aufwands­ent­schä­digung im Makler­vertrag

Für den Fall, dass ein Makler eine Immobilie nicht verkaufen konnte, vereinbaren einige Makler mit den Eigen­tümern eine Aufwands­ent­schä­digung. Diese müssen Eigen­tümer aber nicht akzep­tieren. Makler, die erfolgs­ba­siert arbeiten, vereinbaren in der Regel keine Aufwands­ent­schä­digung. Gerichtlich ist entschieden worden, dass nur ein nachweis­barer Aufwand des Maklers entschädigt wird. Darunter fallen beispiels­weise Telefon­kosten, Porto, Besich­ti­gungen, Anzei­gen­kosten etc.

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