Welche Verfahren zur Wertermittlung von Immobilien gibt es?

Vergleichs­wert­ver­fahren

Das Vergleichs­wert­ver­fahren ist eine der wichtigsten und zuver­läs­sigsten Methoden zur Wertermittlung von Immobilien. Wie der Name schon sagt, wird der Wert Ihres Objekts hier aus dem Preis vergleich­barer Immobilien abgeleitet. Dies ist vor allem sinnvoll bei Eigen­tums­woh­nungen, Grund­stücken, Ein- und Zweifa­mi­li­en­häusern, bei denen es vergleichbare Objekte am Markt gibt. In der Regel werden dazu Verkaufs­preise aus der direkten Umgebung heran­ge­zogen, die der Gutach­ter­aus­schuss einer Gemeinde jährlich herausgibt. Anhand der exakten Gegeben­heiten vor Ort werden dann Zu- oder Abschläge berechnet, etwa wegen der konkreten Lage, Grund­risse usw. Dazu werden viel Erfahrung und Sachkenntnis benötigt.

Sachwert­ver­fahren

Kurz gesagt, errechnet sich hier der Wert Ihrer Immobilie aus der Bausub­stanz. Das ist vor allem sinnvoll, wenn es sich um eine besondere Immobilie ohne ausrei­chend Vergleichs­werte handelt. Das könnte beispiels­weise eine Luxus­villa sein oder ein außer­ge­wöhn­liches Gewer­be­objekt. Hier werden zunächst der Bodenwert und der Sachwert des Objekts getrennt errechnet. Der Sachwert ergibt sich aus mehreren Faktoren wie etwa den Herstel­lungs­kosten und der Abnutzung. Berechnet wird dann nach folgender Formel:

Sachwert = (Bodenwert + Gebäu­de­sachwert) x Marktanpassungsfaktor

Der Markt­an­pas­sungs­faktor wird oft ebenfalls von Gutach­ter­aus­schüssen zur Verfügung gestellt und gibt die aktuelle Marktlage wieder.

Ertrags­wert­ver­fahren

Das Ertrags­wert­ver­fahren berechnet den Wert einer Immobilie aus aktuell zu erzie­lenden Mietein­nahmen. Es eignet sich somit am besten für Mehrfa­mi­li­en­häuser oder vermietete Wohnungen und Gewer­be­im­mo­bilien. Die Formel lautet hier:

Ertragswert = Bodenwert + Gebäudeertragswert

Der Gebäu­de­er­tragswert orien­tiert sich im Übrigen nicht an tatsäch­lichen, sondern an ortsüb­lichen Vergleichs­mieten. Hinzu kommen noch Gebäu­de­fak­toren, etwa Sanie­rungs­bedarf. Auch dieses Verfahren erfordert eine sehr gute Fachkenntnis.