ArtikelbildWie plane ich meine Anschluss­fi­nan­zierung richtig?

Eine Anschluss­fi­nan­zierung brauchen Sie immer dann, wenn Sie es nicht schaffen, Ihren Immobi­li­en­kredit abzuzahlen, bevor er ausläuft. Dabei gibt es unzählige Themen zu beachten, um einen günstigen Anschluss­kredit zu erhalten. Wie sie dabei vorgehen, welche Arten von Anschluss­fi­nan­zierung es gibt und welche Fehler Sie auf keinen Fall machen sollten, lesen Sie im folgenden Beitrag.

Welche Typen der Anschluss­fi­nan­zierung gibt es?

In der Regel gibt es für Sie drei Möglich­keiten der Anschluss­fi­nan­zierung. Die erste ist die Prolon­gation bei Ihrer bishe­rigen Bank. Dabei erhalten Sie aber fast nie das günstigste Angebot. Als erstes sollten Sie auf jeden Fall vergleichen! Die zweite Art der Anschluss­fi­nan­zierung ist die Umschuldung. Dabei nehmen Sie ein Darlehen bei einer anderen Bank und lösen damit (und ggf. mit Ihrem Eigen­ka­pital) den gesamten Restbetrag auf einmal ab. Das neue Darlehen sollte Ihnen dann attrak­tivere Zinsen bieten, und das ist auch fast immer möglich. Die dritte Art ist das Forward-Darlehen. Es kommt dann zum Einsatz, wenn die Anschluss­fi­nan­zierung erst in einigen Monaten oder Jahren fällig wird, Sie sich aber die aktuell niedrigen Zinsen sichern wollen. Dabei können Sie aber auch verlieren: Ein Forward-Darlehen kostet Sie einige Prozent­bruch­teile mehr – wenn die Zinsen so niedrig bleiben, wie Sie jetzt sind, zahlen Sie also am Ende mehr.

Zinsen sparen bei der Anschluss­fi­nan­zierung

Wenn Sie jetzt eine Anschluss­fi­nan­zierung brauchen, können Sie sehr viel Geld sparen, denn die Zinsen sind günstig wie nie. Außerdem haben Sie dabei eine wirklich gute Verhand­lungs­po­sition der Bank gegenüber. Viele Faktoren, die sich im Laufe der Jahre meistens ergeben, beein­flussen Ihr Zinsan­gebot positiv: etwa ein gestie­genes Gehalt, Wertzu­wachs der Immobilie, angespartes Eigen­ka­pital, teilweise Tilgung des Erstdar­lehens, somit ein extrem hoher Eigen­ka­pital-Anteil mit geringer Restschuld, kurze Laufzeit und vieles mehr.

Ein Beispiel verdeut­licht, wie viel Sie bereits bei 0,1 Prozent­punkten Unter­schied sparen: Haben Sie ein Darlehen von 100.000 Euro genommen (was noch vergleichs­weise wenig ist) und beträgt die Laufzeit zehn Jahre, sparen Sie schon 1000 Euro, wenn Sie anstatt 1,6 Prozent nur 1,5 Prozent Zinsen zahlen.

Auf das Anschluss­an­gebot meiner Bank warten: Ein großer Fehler

Wenn eine Anschluss­fi­nan­zierung für Ihre Immobilie notwendig wird, wissen Sie das nicht erst drei Monate vor Ende. Sie haben genug Zeit, sich in Ruhe um einen Anschluss­kredit zu bemühen. Und das sollten Sie auch unbedingt tun! Denn wenn Sie sich auf Ihre Bank verlassen, sendet diese Ihnen zwar spätestens drei Monate vor Ablauf der Sollzins­bindung ein Angebot zu. Dies dient aber vor allem einem: Ihrer Bank! So enthält es in der Regel variable Zinsen. Das heißt für Sie: Steigt das Zinsniveau, steigen auch Ihre Zinsen. Außerdem handelt es sich dabei generell so gut wie nie um ein wirklich günstiges Angebot – nicht für Ihre Bank und noch weniger im Vergleich mit anderen Banken.

Wann suche ich nach einer Anschluss­fi­nan­zierung?

Aller­spä­testens, wenn Sie ein Prolon­ga­ti­ons­an­gebot Ihrer Bank erhalten. Grund­sätzlich sollten Sie bereits einige Jahre, bevor die Anschluss­fi­nan­zierung fällig wird, die Zinsen im Auge behalten – drei Jahre sind optimal. So können Sie sich, wenn die Zinsen sehr niedrig sind und Experten einen Anstieg erwarten, nach einem Forward-Darlehen umsehen. Da dessen Zinssatz mit jedem zusätz­lichen Jahr steigt, macht dies viel früher (etwa sieben Jahre) keinen Sinn.
Wie hoch soll bei einer Anschluss­fi­nan­zierung die Tilgung sein?
Bei einer Anschluss­fi­nan­zierung ist die Tilgung vielleicht noch wichtiger als bei einem Erstdar­lehen. Denn nur, wenn die Tilgung ausrei­chend hoch ist, werden Sie Ihr Darlehen bis zur Rente abbezahlt haben. Dass dies gelingt, dafür sorgt auch die Wohnkre­dit­richt­linie, die seit 2016 in Kraft ist.

Worauf muss ich bei meiner Anschluss­fi­nan­zierung noch achten?

Auch hier ist eine lange Sollzins­bildung in unserem niedrigen Zinsniveau sehr wichtig, mindestens sollten es aber zehn Jahre sein. Auf jeden Fall sollten Sie die Finan­zierung ganz auf Ihre Bedürf­nisse ausrichten. So sollte sich etwa die Möglichkeit der Sonder­tilgung an Ihren Einkünften orien­tieren. Oder erwarten Sie zum Beispiel in einigen Jahren eine größere Summe Geld, planen Sie doch eine Teilrück­führung des Darlehens ein. Natürlich können Sie auch ein variables Darlehen abschließen, dass mit Kündi­gungs­frist jederzeit rückzahlbar ist.
Vielleicht möchten Sie Ihre Immobilie aber auch gar nicht weiter bewohnen, sondern verkaufen bei dieser Gelegenheit lieber? So bietet sich bei vermie­teten Immobilien beispiels­weise nach zehn Jahren die Möglichkeit, steuer­freien Gewinn zu machen.

Die folgenden Fragen sollten Sie sich also stellen:

  • Wie ist das exakte Datum, zu dem meine Sollzins­bindung ausläuft?
  • Soll ich neu finan­zieren oder lieber verkaufen?
  • Wie lange möchte ich noch in der Immobilie wohnen?
  • Liegt mir schon ein weiter­füh­rendes Angebot meiner Bank vor?
  • Welches Eigen­ka­pital kann ich einbringen?
  • Wie hoch muss der Darle­hens­betrag sein?
  • Wie werden sich die Zinsen voraus­sichtlich entwi­ckeln? Lohnt sich ein Forward-Darlehen?
  • Was für eine Darle­hensart wähle ich?
  • Wie lange soll die Zinsbindung sein?
  • Kann ich vor der Rente vollständig tilgen? Welche Tilgungsrate brauche ich dazu?
  • Kann ich weitere Förder­mittel beantragen? Wird ein Bauspar­vertrag zutei­lungsreif?
  • Lässt sich ein Tilgungs-Surrogate einbe­ziehen? Z.B. Wohnriester, Lebens­ver­si­cherung, …
  • Soll der Ehepartner mit unter­schreiben und haften?

Unser Tipp

Sind Sie auf der Suche nach einer günstigen Immobi­li­en­fi­nan­zierung? Gerne helfen wir Ihnen weiter und nennen Ihnen geprüfte Partner, Tipps und Tricks.

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